(צילום: דור קשלס)

"הריצה לדיור בר השגה תשאיר את הרשויות המקומיות מאחור"

מחיר למשתכן מציף את הערים בתושבים חדשים - אבל לעיריות אין די כסף לתת להם שירותים. סיון להבי הוא האיש שאמור לפתור את הבעיה הזאת
דנה פרנק
03 בנובמבר 2017
09:21
עודכן ב 05 נובמבר 13:12

סיון להבי, סגן ראש המנהל לשלטון מקומי במשרד הפנים. באר יעקב הוא ישוב בן 5,000 משפחות. תכנית "מחיר למשתכן" תנפח אותו ל-25 אלף. פי חמישה. איך מממנים את השירותים לכל התושבים החדשים האלו?
"בניהול מקומי יש אקסיומה מאוד ברורה. הדרך של רשות מקומית לממן את עצמה בשוטף היא ארנונה.
מנגנון הארנונה הוא פשוט: בכל פעם שאני גובה שקל ארנונה למגורים, אני מפסיד. כי אני יכול להיות בטוח שאוציא על התושב הזה יותר משקל. בכל פעם גביתי שקל מאזור מסחרי - מפעל, חנויות או משרד - אני מרוויח, כי בטוח שאוציא עליו פחות משקל".

כלומר, בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים - העירייה לא מרוויחה מתושבים חדשים. להפך. על כל תושב חדש היא מוציאה כסף. יותר מהארנונה שהוא משלם.
"נכון".

ואז היא צריכה לבנות כמה שיותר אזורי מסחר, משרדים, ומפעלים כדי לממן את השירותים שהיא נותנת לתושבים. בגלל זה אנחנו רואים את העיריות מפתחות אזורי תעשייה גדולים ומתחרות על שטחי מסחר.
"כן. ואם אתה לוקח רשות שיש בה תמהיל עסקים ומגורים של 50%-50% ואתה מגדיל את כמות המגורים כך שמחר הוא יהיה 20%-80%, אינהרנטית החלשת את הרשות. החלשת את היכולת של הרשות להעניק שירותים טובים לתושבים שלה, בין אם זה בתחבורה או בפינוי אשפה או ברמת מבני הציבור ובתי הספר. הממשלה צריכה לחשוב איך זה לא קורה".

איך אפשר לפתור את הפרדוקס הזה? צריך תמיד לדאוג שכמות שטחי המסחר תדביק את המגורים?
"בבאר יעקב, לדוגמה, עיכבנו לאורך זמן את תוכנית המתאר של צריפין. מדובר על האזור שפונה לאחר העברת מחנה צריפין, שמחולק היום בין ראשון ציון לבאר יעקב. עיכבנו את תוכנית המתאר עד שהשתכנענו שבתוך התוכנית יש מספיק שטחי מסחר ותעשיה לבאר יעקב. רק אז שר הפנים אישר את החלוקה המוניציפלית של השטח. באר יעקב נמצאת אצלנו גם בתוכנית ליווי, עם חשב מלווה, וגם בתוכנית שהוקמה על פי החלטת ממשלה שנקראת תמרוץ דיור: רשויות שמקדמות היתרי בניה בשטחן מקבלות סיוע מהממשלה".

זה קורה בעוד מקומות.
"מה שקורה עכשיו עם הרצון של הממשלה להגדיל את המלאי של יחידות הדיור זה באמת שהוותמ"לים - הוועדות לתכנון, שהוקמו בהחלטת ממשלה מאוגוסט 2014 ובהן אני חבר - עובדות בקצב מסחרר. תוכניות מאושרות מדי שבוע, עשרות אלפי יחידות בשנה, ואנחנו מהמנהל לשלטון מקומי עומדים בצד וכל הזמן זועקים ואומרים שימו לב שהריצה הזאת לדיור בר השגה לא תשאיר את הרשויות המקומיות מאחור. תמהיל המסחר, אגב, הוא לא האפשרות היחידה. זה יכול לקרות בסיוע ממשלתי, או בחלוקת העושר באזור. יש פערים בחלוקת העושר שמתבטאים בכמה אספקטים: בין מרכז לפריפריה, בין מועצות מקומיות ואזוריות, ובין מגזרים שונים. המועצות האזוריות, למשל, חולשות על שטחים נרחבים, ויש יותר ממקום אחד שהאזורים המניבים נמצאים במועצות אזוריות ולא במקומיות".

בנייה בחריש (צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90)אתר בנייה בחריש. "בתוכנית המתאר של חריש יש כשל" (צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90)

אתה מרגיש שבוועדות יש אוזן קשבת לתמרורי האזהרה שאתם מניפים?
"להגיד לך שאני רגוע שכשכל תוכניות המתאר שמאושרות בבאר יעקב יצאו אל הפועל שהרשות תהיה מאוזנת ותוכל לתת שירותים מיטביים לתושבים שלה? אני ממש לא רגוע. אבל אנחנו על זה. ובאר יעקב לא לבד, יש עוד רשויות כאלה".

"בבני ברק התעוררו בוקר אחד ואמרו - איזה קטע, לא שמנו לב, אבל אנחנו במרכז הארץ"

תן דוגמה לרשות נוספת שאתם מלווים.
"בוודאי, בשמחה. בואי נדבר על בני ברק".

כמובן.
"למה כמובן? מה הבעיה עם בני ברק?".

אין בעיה, אבל בני ברק היא באמת נערת הפוסטר של הפיתוח הכלכלי העירוני.
"תראי, בבני ברק התעוררו בוקר אחד ואמרו - איזה קטע, לא שמנו לב, אבל אנחנו במרכז הארץ.
התובנה הזאת חלחלה מהר מאוד לצמרת שלהם והם קידמו תוכניות אדירות לעסקים. כל מגדל - כמו מגדל צ'מפיין, מגדלי בסר או מגדל הקונקורד - שהם הרימו קידם אותם לאיזון טוב יותר של התקציב שלהם. וההכנסות שלהם כעירייה צמחו בצורה מאוד משמעותית כי הם דחפו לבנות משרדים בשטחם. פוסטר או לא, זה עבד. ויש רשויות נוספות. לוד, למשל, זה אולי נשמע לך מופרך, אבל התאוששה מאוד יפה בשנים האחרונות".

איך זה קרה?
"נכנסו ועדות ממונות לעיר, יחד עם סיוע של תקציבי ממשלה התחילו לטפל בלוד כמו שצריך. שוב, כל רשות היא אתגר ולכל רשות יש את החוזקות שלה, אבל ללוד יש נקודת פתיחה טובה. היא במרכז הארץ, יש לה תוכניות מתאר לעסקים. גם לגבי לוד וגם לגבי רשויות אחרות, השלב שבו הכדור מתגלגל אלינו הוא שלב יחסית מתקדם באבולוציה הכלכלית של הרשות".

מה השלב הזה?
"אני רוצה ראש עירייה שמתקשר אליי ואומר לי, שמע סיון, אני גובה 100% מהארנונה שלי, פעם בשנה אני מודד את העיר, התעריפים כבר מאוד גבוהים, אני גובה חניה מכל פינה, כלומר אני בכלים המוניצפליים שלי עושה הכל. אני במקסימום ההכנסות האפשרי. ותראה את צד ההוצאות: אני במבנה ארגוני רזה, בקושי מממן פעילות אקסטרה של מופעים ואירועים, ועדיין לא גומר את החודש. אם העיר במצב הזה, הכדור מגולגל אליי. לחלק גדול מהן יש עוד כברת דרך משמעותית לעשות. למשל, יש רשויות שבהן התנפחו חובות הארנונה לממדי ענק, ובשנים האחרונות השר חתם על הסדר שמאפשר לפרוע חובות ארנונה ולקבל עד 50% הנחה בתשלום במקום. דרך ההסדר הזה עד כה המדינה קיבלה 60 מיליון שקלים שהיו אבודים.
אבל תשמעי, גם מול לוד, יש לנו כלים נוספים לפיתוח שעדיין לא ניצלנו. למשל, באיזה שטח מוניציפלי נמצא לדעתך שדה התעופה בן גוריון?".

אני רוצה להגיד לוד אבל נראה לי שיש כאן טוויסט.
"מה שנקרא אז זהו שלא. זה שטח ללא שיפוט, אין עליו ארנונה. רשות התעופה מנהלת את האתר, לכן היא גובה עליו שכר דירה, וזהו. וזה לא רק הנמל והטרמינל, זה כולל את כל שטחי התעשייה מסביב. כל השטח המשולש. את אמרת בעצמך, אם הוא כן יהיה שטח מוניציפלי הוא יוכל לסייע מאוד לעיר לוד ויוכל לאפשר לה שירותים הרבה יותר טובים לתושבים שלה. עכשיו במשרד הפנים בודקים את העניין הזה, למרות התנגדות רשות שדות התעופה".

בוחנים אזורי תעשייה בעוד מקומות?
"החל משנת 2013, יש לנו ועדות גאוגרפיות שמסתכלות בדיוק על דברים כאלה. מחפשות בכל אזור היכן יש מקומות לא מנוצלים שיכולים לפעמים לשנות דרמטית את יחסי הכוחות עם הרשויות בסביבה.
התחלנו את המהלך הזה בדרום, כשהכרנו כשטח מוניציפלי בבסיס חיל האוויר בנבטים. השטח היה ללא שיפוט, עבר לעיריית דימונה ובהמשך ההכנסות ממנו חולקו לרשויות מסביב. היום יש לנו מקומות רבים כאלה, אזורי תעשייה או שטחים מסחריים אחרים שכרגע הכנסות הארנונה שלהם לא מחולקות מספיק טוב.

קחי לדוגמא את אזור תעשיה בר לב, שנמצא חצי במשגב וחצי במטה אשר. האזור הוקם לפני 15, 20 שנה והיום ההכנסות שלו מגיעות גם לכרמיאל. יש סאגה בלתי נגמרת מול הישובים הערבים שנמצאים ליד אזור התעשייה, כמו דיר אל אסד ומועצה אזורית בענה שעד היום לא מקבלות הכנסות משם. ליד עפולה יש אזור תעשיה שנקרא אלון התבור ושייך למועצה האזורית עמק יזרעאל, הישובים דבורייה ושיבלי, שנמצאים ליד, לא מקבלים הכנסות מאלון התבור. בדרום, שר הפנים חתם על העברת אזור תעשייה שהיה שייך למועצה אזורית בני שמעון לרהט.

המשימה של הוועדה היא לבדוק את ההכנסות של אזור התעשייה הזה כדי לאפשר גם לרשויות החלשות ליהנות מהפרות. וזה קורה גם בעשרות מקומות אחרים - הרשימה באמת לא מסתיימת. אנחנו עוברים ממטולה עד אילת".

סיון להבי: "אין רשות במדינת ישראל שאין לה אפשרות להגדיל הכנסות בצורה משמעותית"

יש התנגדויות? נשמע כמו מהלך שעשוי לעורר הרבה אמוציות.
"משרד הביטחון, משרד התחבורה ומשרד האוצר הם פרטנרים שמדברים בפניי הוועדה. אבל הסמכות בסופו של דבר נתונה לשר הפנים, ככל שהוא ישתכנע הוא יוביל את המהלך הנכון.
גם למשרד הביטחון וגם לחברת חשמל יש צוות מאוד גדול שעוסק בדיוק בזה, בתחום הארנונה. כל שינוי שם הוא לא משהו שמתייחסים אליו בזלזול. אלו מהלכים גדולים. אבל אנחנו כל הזמן חוזרים לאותה הנקודה, והיא - שינוי העומק שמשרד הפנים עושה בשנים האחרונות. המטרה שלנו היא להחליף את כל החשיבה לתכנון אסטרטגי. אני אומר לך חד משמעית, אין רשות במדינת ישראל שאין לה אפשרות להגדיל הכנסות בצורה משמעותית. מתי בפעם האחרונה היית בסכנין?".

אה...
"אל תרגישי לא בנוח, אני הייתי שם בפעם הראשונה לפני חצי שנה. אבל גם בסכנין התעוררו יום אחד ואמרו וואו, עובר לנו כביש ראשי באמצע העיר. עוברות פה עשרת אלפים מכוניות ביום. בוא נרחיב את השדרה סביבם, בוא ניצור עוד מקום לעסקים, נעודד עסקים לצמוח כאן. את יודעת כמה השדרה הזאת יפה היום? עם צמחיה, עם ספסלים, עם חזיתות בניין אחידות. לכל רשות ורשות יש יתרון תחרותי".

שמע, סיון, זה מעודד אותי לשמוע שאתה אופטימי, אבל האופטימיות הזאת לא באמת תופסת על מאה אחוז מהרשויות. מה נעשה עם חריש? לפי דו״ח הלמ״ס, בחריש היו אפס שטחי מסחר נכון ל-2013. מחר מחיר למשתכן תכניס אליה עוד אלפי יחידות דיור.
"חריש - תוכנית המתאר שלה, כבר שם נמצא הכשל. התמהיל שלה הוא פשוט - היחס בין עסקים למגורים - המצב שם מאתגר. תראי, חריש היא אתגר לאומי, לא אתגר של משרד הפנים. הממשלה משקיעה שם מיליונים כי ברור לנו שבטווח הקצר יהיה להם קשה להדביק את הפערים.
מצדנו, הוועדה הגאוגרפית מסתכלת על הסביבה ובודקת איך אפשר לסייע לה. יש לידה מחצבה בשם מחצבת ורד, אולי נחלק את ההכנסות. ליד חריש יש שטחים שאולי יוכלו לשמש לאזור תעשיה עתידי.
אנחנו בתוכנית אגרסיבית של ייצוב העיר. אנחנו מלווים אותה יום יום. יש לה תוכנית הבראה ארגונית, יש סיוע בכל נושא כוח האדם, יש מנהלת שעוזרת בקליטת התושבים".

סחנין. סחנין. "לכל רשות ורשות יש יתרון תחרותי" (צילום: CC BY 2.5, קמיליה בדארנה)

"הכל מתחיל ונגמר באיכות כוח האדם של הרשות המקומית"

נניח שהיום אני עומדת להיכנס למחיר למשתכן ואני רוצה להעריך האם המקום שאני שוקלת לעבור אליו הוא מקום טוב שיכול לספק לי רמת חיים טובה כשאעבור לדירה שלי יחד עם אלפי תושבים חדשים בעוד כמה שנים. מה אני יכולה לעשות עכשיו שיראה לי האם הרשות תהיה טובה יותר או פחות? איך אפשר להעריך מראש איזה רמת שירותים היא תוכל להעניק לי?
"הדבר הראשון שאת צריכה לבחון זה תעסוקה. אחרי שתרגישי בטוחה באפשרויות התעסוקה שלך ברשות, את יכולה למצוא איך נראים הדו"חות הכספיים של הרשות. האם היא שומרת על אחריות תקציבית? מה בנוגע לשירותי החינוך שלה? איזה פעילות קהילתית יש במקום? האם יש נגישות רבה לאזורי מסחר?".

בעצם תעסוקה וחינוך טוב זה כל מה שמרכיב חיים מסודרים ונוחים. הכל קם ונופל על ההתנהלות הכלכלית של העיר?
"נכון. בעניין הזה, אני חושב שהכל הכל מתחיל ונגמר באיכות כוח האדם של הרשות. אם ברשות יש עובדים מקצועיים ומסורים, אז הם מסוגלים לתת שירותים מיטביים לתושבים".

זה על סף המקרי. לפי מה שאתה אומר, אדם שעוזב באופן פתאומי יכול לשנות את הגורל של עשרות אלפי תושבים.
"לכן אנחנו רוצים להכשיר שדרה ניהולית רחבה. עירייה היא לא מופע של אדם אחד. מה עשינו בעניין הזה? התחברנו לפרויקט שנקרא עתודות ישראל. עוד החלטת ממשלה שבעצם מחלקת את המגזר הציבורי לסקטורים ובכל סקטור נותנת תוכנית הכשרה וקידום לעובדים. ביחד עם ארגון מעוז הקמנו תוכנית שנקראת מקום, התוכנית לוקחת מנהלים מהמגזר הציבורי, העסקי והשלישי וביחד מעצימה ומעשירה את היכולות שלהם וגם יוצרת רשת עמיתים. כל שנה נכשיר בערך 50 מנהלים מהשלטון המקומי ולאט לאט יכנסו למערכת - יחד עם פרויקט הצוערים שלנו - יותר אנשים מוכשרים, ערכיים ואיכותיים, שיחליפו את השיח בתוך הרשויות המקומיות".

כל האתגרים שאתה מתאר לי הם אתגרים לאומיים. החיים שלך בהשוואה לקולגות האירופאים שלך קשים בהרבה כי האוכלוסייה כאן צומחת בקצב מטורף.
"הצמיחה היא האתגר שלנו אבל גם היתרון שלנו. הממשלות האירופאיות הן ממשלות מזדקנות עם אוכלוסיה מזדקנת, אוכלוסיה עם שיעור ילודה שדורך במקום במקרה הטוב, והחוזק של ישראל הוא בדיוק בצמיחה הגאוגרפית, בגיל הממוצע של התושבים, בכוח העבודה המדהים, באקדמיה. צריך לראות את הטוב. זה באמת מונח לפתחנו. אנחנו צריכים לראות איך הילד שנולד היום מוצא את יחידת הדיור שלו עוד עשרים שנה".

[email protected]