נוף ממגדלי עזריאלי. צילום: נתי שוחט, פלאש 90
נוף ממגדלי עזריאלי. צילום: נתי שוחט, פלאש 90

מי יעבוד בכל המגדלים האלה? כתבתה של דנה פרנק

למה כל העיריות רוצות לבנות משרדים ומה יקרה כשהבועה הזאת תתפוצץ
דנה פרנק
01 בספטמבר 2017
00:00

תראו את הגרף המדהים הזה:

הגרף הזה מראה איך בני ברק, אחת העיריות העניות בישראל, הולכת והופכת לאחת העיריות המכניסות בישראל. למה? משרדים. לבני ברק יש כיום קצת יותר מ-600 אלף מ"ר עסקיים שהכניסו לקופת העירייה יותר מ-200 מיליון שקל ב-2015. תוך שנתיים יהיו לה מיליון מ"ר עסקיים, ותוך עשור או לכל היותר שניים — יותר מ-3 מיליון מ"ר. אבל מי ישכור את כל המשרדים האלה?

פרדוקס הארנונה

דמיינו שאתם ראש העיר. כל עיר. מצד אחד, ברור שאתם רוצים שכולם יגורו בעיר שלכם. מצד שני, ככל שיהיו לכם יותר תושבים הם יעלו לכם יותר כסף. כי תושבים רוצים רמת חיים: כבישים, בתי ספר, קופות חולים, גן שעשועים קטן או ספריה. אז בתור ראשי ערים, כשאתם רואים את האוכלוסייה הרבה שתצטרף אליכם, אתם קצת מתחילים להזיע.

וזו הרבה אוכלוסיה: רק תכניות מחיר למשתכן של שר האוצר, משה כחלון, עתידות להוסיף 15 אלף יחידות דיור ל-24 יישובים בישראל. בעתלית, למשל, חיים היום פחות משבעת אלפים תושבים. מחיר למשתכן תוסיף 499 דירות, שהן בערך 1,680 תושבים חדשים. בבית הספר היסודי בעתלית לומדים היום חמש מאות ילדים. מה יקרה כשיכנסו עוד חמש מאות משפחות צעירות ליישוב? יצטרכו עוד כיתות, ומהר.

תושבים = הוצאות. המון הוצאות. פרויקט מגורים בפתח תקווה (צילוםף נתי שוחט, פלאש 90)תושבים = הוצאות. המון הוצאות. פרויקט מגורים בפתח תקווה (צילום: פלאש 90)

מי ישלם על זה? מחיר למשתכן? חלקית. ראשי המועצות המקומיות מקבלים תקציבים, כחלק מתכניות הפיתוח עליהן נלחמים כעת באוצר. אבל אלו דגים, ולא חכות: מתישהו המענקים נגמרים, אבל התושבים נשארים. אחת החכות היחידות שעומדות לרשות ראשי המועצות כדי להמשיך ולממן אוכלוסייה גדולה יותר לאורך שנים היא הארנונה - המס שנכנס ישירות לקופת העירייה שלנו. והארנונה תצטרך לכסות את זה. אלא שהיא לא.

10 מ"ר של מסחר לכל תושב

הנה פרדוקס הארנונה: הארנונה שמשלמות משפחות בישראל לא מכסה את ההוצאות של המועצות והעיריות עליהם. בבני ברק, למשל, עם התחזית האופטימית שלה, משפחה שגרה בדירה ממוצעת בגודלה תשלם 62 שקלים ארנונה למטר מרובע לפני הנחה - ובני ברק היא שיאנית ההנחות בארנונה לתושבים. משרדים, לעומת זאת, ישלמו פי 5. "כל תושב עולה לעירייה בין שלושת אלפים לארבעת אלפים שקלים בשנה", מסביר תמיר בן שחר מצ'מנסקי בן שחר, חברת ייעוץ לנדל"ן. "בערך חצי מזה מכוסה בידי המשפחה, דרך תשלומי הארנונה למגורים".

איך מכסים את החצי השני? עם ארנונה מסחרית. "כל תושב חדש", אומר בן-שחר, "צריך להיות מכוסה לפחות ב-10 מ"ר רבועים של מסחר חדש". בתוך המסחר, יש דרגות שונות של תעריפים. קרקע חקלאית תשלם מעט מאוד, אזור תעשיה מעט יותר ומשרדים הכי הרבה. משרדים גם ידרשו הכי מעט שירותים מוניצפליים - לעומת תעשייה, למשל, שצריך לנקות אחריה.

רחוב בני עקיבא בבני ברק. העיר ענייה, העירייה דווקא מסתדרת (צילום: פלאש 90)רחוב בני עקיבא בבני ברק. העיר ענייה, העירייה דווקא מסתדרת (צילום: פלאש 90)

לכן ראשי העיריות בישראל חמים מאוד על משרדים. ובונים משרדים בלי סוף. לפי הערכות של חברת מאן, המתמחה בייעוץ לנדל"ן מניב, יש בישראל היום יותר מ-600 אלף מ"ר של משרדים שאין בהם צורך.

אלפי יחידות הדיור יצטרפו לרשויות הקיימות תוך הסדר שנקרא הסכמי גג. הרעיון מאחוריהם הוא כזה: הרשויות יסכימו לקלוט אלפי יחידות דיור חדשות ועל הדרך יקבלו מענקים כספיים חריגים מהממשלה. המענקים הם חריגים כי רשויות שאינן במצוקה כלכלית מסתמכות על הכנסות מ, ניחשתם נכון, ארנונה והיטלים בלבד. לקבל סכומי כסף מהממשלה זה חגיגה חד פעמית בשבילם, והם לא מפספסים את ההזדמנות לדרוש סכומים גדולים לתשתיות, בין אם למערכות ביוב חדשות, לטיילת או למערכת טיהור שפכים.

השאיפה של ראשי הערים ושל משרד הפנים היא לצאת מהסכמי הגג עם תכנית עירונית חדשה שתהיה קרובה ככל האפשר לחמישים חמישים - חצי מהשטח למגורים, החצי השני למסחר. כך, ראשי הערים יוכלו להמשיך לממן את העיר גם כשחגיגת המענקים תסתיים.

אך אם נעבור את נקודת שיווי המשקל - הנקודה הקוסמית הזו, שבה ההיצע והביקוש של המשרדים נפגשים - אף אחד לא יעבוד במשרדים הללו, והעיריות לא יראו את הכסף לעולם.

משרדים בתל אביב. כל רשות מקומית צריכה 10 ממשרדים בתל אביב. כל רשות מקומית זקוקה ל-10 מ"ר משרדים על כל תושב חדש (צילום: פלאש 90)

מיליון מ"ר משרדים כל שנה

לפי התאוריה של בן שחר, כדי לעמוד בתנאים של נוסחת הארנונה, צריך להוסיף כל שנה לישראל כשני מיליון מ"ר של משרדים להשכרה. בשנים האחרונות, הביקוש לא עומד בזה. בדו"ח מ-2016, צ'מנסקי בן שחר תיארו עודף של 900 מיליון מ"ר משרדים - בין מה שאושר לבנייה בשלוש השנים הבאות לבין הביקוש הצפוי. אבל זה שיקצו שטח למשרדים לא אומר שיבוא יזם שירצה לבנות שם. וגם אם יבנו, עדיין לא ברור שיוכלו למלא אותם. ואם הם יהיו ריקים, בית הספר היסודי של עתלית - ובתי הספר בכל ערי מחיר למשתכן - בברוך רציני. לא מחר, לא עוד חמש שנים. עכשיו.

"אני מת על זה", אומר בן שחר, "בא מישהו ממנהל התכנון וצובע בסגול אזור בדימונה, בערד או בבית שאן. עכשיו מתחילים להתנהג כאילו הארנונה כבר בקופת העירייה, כשלמעשה הזכויות לא יגיעו לביקוש. ההסתמכות על ארנונה עומדת לפני פיצוץ".

כבר היום אנחנו מדברים על כ-600 אלף מ"ר של משרדים ריקים ברחבי ישראל, לפי נתוני חברת מאן שעוסקת אף היא במשרדים להשכרה. "בחריש, שאמורה לקבל 2,500 יחידות דיור חדשות במסגרת מחיר למשתכן, יש היום 12 אלף יחידות דיור", אומר בן שחר, "אבל כשתכננו אותה חשבו שתהיה עיר חרדית, ולכן מיקמו את אזור התעשייה בחלק המזרחי של העיר, צמוד לאום אל פאחם. להגיד לך שהוא מתרומם? ממש לא, ואם אנחנו רוצים שהעיר תעמוד על הרגליים, צריך להוסיף לו עוד יותר מ-80 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים". לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לא היה שום מסחר בחריש בשנת 2013. אפס מ"ר.

בת ים. כשאין קרקע למסחר, העיר שוקעת (צילום: יצחק הררי, פלאש 90)בת ים. כשאין ארנונה עסקית, העיר שוקעת (צילום: יצחק הררי, פלאש 90)

גם הערים שנמצאות באזורים יותר מבוקשים נמצאות בבעיה חריפה. בת ים סובלת ממחסור בקרקעות, שהופך את פיתוח אזורי המסחר בעיר לקשה מאוד ומשאיר אותה הרחק מאחורי השכנה העשירה תל אביב. באר יעקב, שכמות הבתים בה שולשה בעשור האחרון בין היתר בעקבות פינוי מחנה צריפין, צמודה לראשון לציון הצפופה שגם בה נבנות כעת שכונות חדשות. עם המשך הבנייה, המצב ביניהן עלול להזכיר את המצב של תל אביב ובת ים: האחת עשירה במשרדים ושטחי מסחר ולכן עשירה בכל המובנים האחרים, האחרת, הצמודה אליה, דלה בשטחי מסחר וכוללת כמעט ורק מגורים - ולפיכך ענייה.

WeWork, הרוצח השקט של הארנונה

"כל מערכת היחסים בין רשויות מקומיות לעסקים בישראל היא כאוטית לחלוטין", אומר יהודה עירוני, יועץ עסקי ומתכנן כלכלה מקומית ויועץ למשרד הפנים. "העסקים הם בן חורג. בכמה רשויות מקומיות הארנונה גבוהה משכר הדירה עצמו. ומשרד הפנים מונע מתן הנחות בארנונה, למעט רשויות חריגות שהצליחו להוריד ארנונה במקום מסוים על חשבון העלאה בשכונה אחרת".

עירוני מאמין שהמשרדים והתעשייה הם פתרונות פחות אלגנטיים. המצב האידיאלי מבחינתי הוא שהרשויות המקומיות ישקיעו בסל השירותים ובעסקים הקטנים. "השאלה היא לא רק איך גורפים ארנונה, אלא גם איך דואגים שהכסף של התושבים המקומיים יישאר בתוך העיר. זה מה שהופך יישוב למצליח". לפי עירוני, מרבית ראשי הרשויות המקומיות לא יודעים להגיד כמה עסקים יש להם בשטח השיפוט. זה לא קיים כנתון בכלל.

"המחשבה לפתח אזורים שיתנו עבודה לתושבים היא פרהיסטורית. המטרה החדשה צריכה להיות פיתוח מגוון רחב של שירותים כדי לפתות את התושב להישאר ולהוציא את הכסף שלו בתוך היישוב. אבל כשנותנים כסף ממשלתי גדול, כמו בהסכמי הגג, אף אחד לא אומר - רגע, מה יהיה הלאה? הליבה התכנונית היא מגורים, מתייחסים לתעסוקה כאל סרח עודף".

"הצורך במשרדים הולך ופוחת וזה יתעצם מאוד בשנים הבאות", אומר עידו רואימי, שמאי מקרקעין. "תסתכלי על הבנקים. תראי כמה סניפים הם סגרו בשנים האחרונות כחלק מהתייעלות וממעבר לדיגיטל. תהליכי הדיגיטציה הופכים את משרדי הענק של העבר ללא רלוונטיים".

וויוורק. כשכמה חברות מתחלקות בחדר ישיבות, הרשויות מפסידות (צילום: יחWeWork. כשכמה חברות מתחלקות בחדר ישיבות, הרשויות מפסידות (צילום: יח"צ)

סגירת סניפי בנק - על אובדן הארנונה הצפוי ממנו - מדירה שינה גם מעיניה של העירייה העשירה בישראל. בחודש מרץ האחרון, פנה המשנה לראש עיריית תל אביב, ארנון גלעד, למפקחת על הבנקים, חדוה בר, וביקש ממנה להתערב ולמנוע סגירת סניפים נוספים. הנימוק היה פגיעה בתושבי השכונות המרוחקות ממרכז העיר, אבל מנקודת מבטה של העירייה, סניפי הבנק הם סוג המשרדים הקלאסי, הנוח ביותר לגבייה, והם הולכים ונעלמים. לעומתם, סוג המשרדים החביב פחות מכל על העירייה צומח בקצב מטורף.

הסוג הזה הוא חללי העבודה המשותפת, כמו WeWork ו-Mindspace. לפניי ארבע שנים, היו למיינדספייס בתל אביב 900 מ"ר של חלל עבודה משותפת להשכרה. היום יש להם 10,000, והם ממשיכים לצמוח.

אבל כשחברת הייטק שוכרת מקום חלל משותף, היא שוכרת בדיוק את הגודל שהיא צריכה, עד לרמת השולחן. את חדר הישיבות, למשל, שהיא צריכה פעם בחודשיים, היא שוכרת בדיוק לשעתיים של ישיבת ההנהלה. לכן החברות הללו צורכות פחות חלל לאורך זמן.

וחללי העבודה המשותפים הם עדיין שמרניים בהשוואה לטרנדים עולמיים המתקרבים אלינו. כבר לפני שלוש שנים התריע הארוורד ביזנס רוויו על טרנד חדש ושמו שולחן עבודה חם. בדומה לכיסא החם של רפי רשף, גם השולחן החם מיועד לשמש עובדים מתחלפים במשרד, כי בעידן שבו חלק גדול מהעבודה נעשית בלפטופ או בטלפון הסלולרי לא כולם צריכים להיות נוכחים בעבודה בכל רגע נתון. חברת המשרדים דלויט השיקה לאחרונה בניין משרדים שבו יש מקום רק לאלף עובדים מתוך אלפיים חמש מאות המועסקים בחברה. מבחינת ההשקעה בנכס, זאת מכה לטווח הארוך. מבחינת תשלומי הארנונה, זאת סטירה שעומדת לנחות בכל רגע.

סייע בהכנת הכתבה: עקיבא ווייס

dannaf@kan.org.il