ההרשמה להגרלה נוספת של "דירה בהנחה" נמצאת בימים אלו בעיצומה, וכוללת יותר מ-6,000 דירות, ונכון ליום חמישי האחרון נרשמו כבר כ-66 אלף משקי בית להגרלות. אלא שככל שההגרלות מתקדמות – גם הבלבול בקרב הנרשמים והזוכים גובר, בכל מה שקשור להוראות ההון העצמי שנדרש להביא לדירה והמשכנתה שיידרשו הרוכשים לשלם.
רבים מהזוכים המאושרים בהגרלות "דירה בהנחה" נאלצים לוותר על הרכישה - בגלל הנחיה אחת בעמוד של משרד הבינוי והשיכון שהצליחה לבלבל את כולם @melnitcki @lielkyzer #משחקי_הכיס pic.twitter.com/SzryVLTFOO
— כאן חדשות (@kann_news) April 23, 2023
מקור הבלבול ברשתות החברתיות ובקרב יועצי הנדל"ן נובע לא רק מהעלייה בריבית על המשכנתאות, אלא מהטעיה בהצגת האינפורמציה המצויה באתרים הממשלתיים הרשמיים של התוכנית. עד לשבוע שעבר הופיעו באתר משרד השיכון הוראות סותרות לגבי ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה.
באחד משלושה מיקומים שונים הופיעה הוראה ישנה - שאפשרה לזכאים לשלם רק 10% או 100,000 שקלים בלבד לטובת הון עצמי, כפי שנשקל והיה בעבר בגלגולים הקודמים של "דירה בהנחה". זאת בעוד שהוראות בנק ישראל בשנים האחרונות כבר אומרות ממש אחרת, וגם מחירי הדירות טיפסו משמעותית מאז.
זה אומר שאנשים שזוכים בדירות שעולות כמעט שני מיליון שקלים בטוחים שהם יכולים להביא הון עצמי של 100 או 200 אלף שקלים ולקבל משכנתה ענקית, ומגלים שהם צריכים להביא חצי מיליון שקל הון עצמי – מה שממוטט את היכולת שלהם לממש את הזכייה.
הוראות בנק ישראל היום, ובעצם מאז דצמבר 2021, קובעות מגבלת משכנתה של עד 75% משווי הנכס. זה אומר שצריך להביא הון עצמי של רבע ממחיר הנכס. למשל - על דירה שעולה מיליון וחצי שקלים אמורים להביא מהבית 375 אלף שקלים ולקבל מהבנק משכנתה של 1.125 מיליון שקלים.
הצ'ופר היחידי שנותן בנק ישראל לזוכי "דירה בהנחה" בא לקראת מי שקונים דירות במחיר של עד 1.8 מיליון שקלים – כלומר לא כולל את הדירות המבוקשות בפתח תקווה או בראשון לציון. הצ'ופר הזה אומר שהגובה המרבי של המשכנתה שיקבלו ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי), ולא לפי מחיר רכישתה בפועל.
ככה למשל, דירה שעולה בחוזה אחרי ההנחה של "דירה בהנחה" 1.5 מיליון שקלים, אבל בשוק השמאי של הבנק אומר שהיא שווה 1.750 מיליון שקלים – אז יכול הבנק לאשר לחשב את הדרישה להון העצמי מהמחיר הגבוה, של 1.7 מיליון שקלים, ולכן תצטרכו רק 190 אלף שקלים הון עצמי ולא 375 אלף שקלים.
ההקלה הזו בעצם מאפשרת לבנקים שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת. אבל נזכיר שאם הערכת שמאי מעל 1.8 – ההטבה הזו לא רלוונטית.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "במיקום אחד באתר מתוך שלושה, הופיע נוסח לא עדכני המבוסס על הוראות המימון של בנק ישראל, מרגע הסבת תשומת ליבנו, הנושא תוקן. נדגיש כי ההוראות היחידות המחייבות לעניין מימון הדירה, הינן ההוראות אשר ניתנות על ידי הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל".
