60% מהדירות שהוצעו עד כה לזוכים בפרויקט "מחיר למשתכן" של שר האוצר, משה כחלון, הן דירות בנות חמישה חדרים או יותר - כך עולה מבדיקת הדסק הכלכלי של "כאן" על הנתונים המתפרסמים באתר הפרויקט (למתעניינים, הנה הנתונים המלאים. את הנתונים כרה אדם קריב). זאת למרות שפרויקט מחיר למשתכן נועד עבור משפחות שאין להן עדיין דירה, כלומר בעיקר לזוגות צעירים בתחילת דרכם.
מתוך 12,648 הדירות שהוצעו עד-כה על-ידי הקבלנים לזוגות שזכו בהגרלות של משרד השיכון, 7,586 מהן היו דירות בנות 5-6 חדרים (מתוכן, רובן המוחלט הן דירות של 5 חדרים). רק 30% מהדירות שהוצעו הן דירות של 4-4.5 חדרים.
בהשוואה לממוצע הארצי, נתונים אלה מעידים על הטיה ברורה לטובת דירות גדולות. על-פי נתוני משרד השיכון עצמו, בשנת 2015 רק 43% מהדירות החדשות שנמכרו מקבלנים היו דירות של 5 חדרים ויותר. הדירות השכיחות ביותר היו הדירות בנות 4 חדרים - 52% מהדירות החדשות שנמכרו. במלים אחרות, בפרויקט מחיר למשתכן, פרויקט הדגל של שר האוצר, הקבלנים נוטים למכור הרבה יותר דירות בנות 5 חדרים מאשר שהם עושים זאת ברחבי ישראל מחוץ לפרויקט.
כך זה נראה בטבלה:
אם מסתכלים על הנתונים בחלוקה לערים, הרי שהתמונה אפילו חריפה יותר. רק בלוד דירות 5 חדרים או יותר לא היוו את חלק הארי של הדירות שהוצעו לזוכים. כך זה נראה בטבלה:
אם הכוונה מאחורי פרויקט מחיר למשתכן הייתה שהמדינה תסבסד הנחה על מחיר השוק בשביל לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות קטנות במחיר מוזל, הרי שהמטרה הזו פוספסה, לפחות עד כה. אמנם, החלק של דירות 3 חדרים בפרויקט מחיר למשתכן גדול פי שניים בהשוואה ממוצע הארצי, ואולם הוא עדיין זניח ועומד על 10% בלבד.
בפרויקט מחיר למשתכן המדינה מציעה קרקעות מסובסדות ליזמים וקבלנים שימכרו את הדירות בהנחה על מחיר השוק. זוגות (או רווקים בגיל 35 ומעלה) שאין להם דירה יכולה להירשם להגרלות של דירות. בהגרלה נקבע הסדר של הזוכים, וכן רשימת המתנה.
לאחר סגירת ההגרלה, הקבלנים מפרסמים את המפרט המדויק של הדירות בכל פרויקט - כלומר, כמה דירות בכל גודל, באיזו קומה, מה גודל המרפסת והמחסן, כמה חניות יש וכו'. או אז המשפחות שזכות בהגרלה זכאיות לבחור דירה, על-פי סדר ההגרלה.
אם משפחה מסוימת ויתרה על הזכות שלה, אזי משפחה שנמצאת ברשימה ההמתנה נכנסת לרשימת הזוכים. מבדיקת "כאן" עולה כי לא בכל ההגרלות שכבר הסתיימו פורסמה רשימת הדירות המלאה. לכשיתפרסמו דירות נוספות, נרחיב את הבדיקה גם עליהן.
מדוע המדינה צריכה לסבסד דירות 5 חדרים?
מדוע זה כך? אפשר לחשוב על כמה סיבות. ראשית, בגלל הביקוש. ייתכן שהזוגות הצעירים עצמם מעוניינים להרוויח את ההנחה שהמדינה מעניקה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן ולקנות דירה עם מספר חדרים יותר גדול ממה שהיו קונים לו היו מוצאים דירה במחיר השוק. משהו בסגנון של 'אם כבר המדינה מסבסדת לי הנחה, למה שלא אקנה דירה גדולה יותר במקום לשדרג בהמשך במחיר השוק'.
המחירים עצמם תומכים בתזה הזו. לפי נתוני משרד השיכון, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בלוד עומד על 1.2 מיליון שקל. מחיר דירת 5 חדרים בעיר בפרויקט מחיר למשתכן הוא רק מיליון שקל. במצב כזה, אם אתם כבר מחפשים לקנות דירה, זה יהיה פשוט טיפשי לא לקנות דירת 5 חדרים במחיר למשתכן. מצב דומה שורר גם בעפולה ובערים נוספות. בערים אחרות, כמו קריית מוצקין, הפער בין דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי לבין דירת 5 חדרים במחיר למשתכן הוא קטן יחסית (פחות מ-100 אלף שקל), כך שגם במקרים כאלה ייתכן מאוד שהזוגות הצעירים יעדיפו כבר לקנות דירת 5 חדרים.
כך נראים הפערים:
הסבר נוסף מצד הביקוש הוא שהמשפחות בפרויקט מחיר למשתכן מוטות לכיוון של משפחות עם מספר גדול של ילדים, שמעדיפות דירות גדולות יותר. דפוס כזה אפשר למצוא למשל בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת רמת שלמה החרדית בירושלים, שמחצית מהדירות שהוצעו בו היו בנות 5-6 חדרים. יחד עם זאת, אין נתונים שקופים על אופי המשפחות שנרשמות לפרויקט מחיר למשתכן, ולכן אין סיבה לחשוב שהן מתפלגות אחרת מהאוכלוסייה הכללית.
גם בצד ההיצע קיים הסבר לעניין. הוא טכני, אבל מהותי, והוא טמון במה שקרוי בשפה המקצועית תב"ע - תכנית בניין עיר. התב"ע היא זו שמכתיבה כמה חדרים יכולים להיות בדירה, ומי שקובע את התב"ע הן ועדות התכנון - המקומיות והמחוזיות - שלראשי הרשויות המקומיות יש השפעה גדולה עליהן.
או בקיצור, ראשי הערים רוצים למשוך אליהן אוכלוסיה חזקה, כזו שיכולה לקנות דירות גדולה, ולגרוף ממנה כמה שיותר ארנונה. דירות 3 חדרים זה ממש לא מה שהם רוצים. בסופו של דבר, פרויקט מחיר למשתכן היא שיטת שיווק דירות, לא שיטת תכנון דירות. היא התלבשה על תכניות הדיור הקיימות, ובמקרים רבים התכניות האלה הן לדירות 5 חדרים. "זה מה שיש ועם זה אנחנו צריכים לעבוד", הסביר גורם במשרד השיכון.
בקריית ביאליק הדירות היו כל כך גדולות שהזוכים פשוט ויתרו עליהן
גם שטח הדירות הוא גדול למדי, לפחות בחלק מהפרויקטים. השטח הממוצע של דירות 5 חדרים שהוצעו עד כה בפרויקט מחיר למשתכן עומד על 128 מ"ר. בדימונה, השטח הממוצע הוא 130 מ"ר ובקרית ביאליק הוא עומד על 136 מ"ר. אלה דירות גדולות מאוד.
ישנם מספר פרויקטים שבהם גם דירות 3 חדרים הוצעו על ידי הקבלנים בשטח גדול מאוד, שמקשה על הזוגות הצעירים לרכוש אותן. כך, למשל, בפרויקטים של מחיר למשתכן בקרית ביאליק, הקבלנים הציעו דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע של 103 מ"ר.
מצב זה הוביל לכך שמשפחות רבות שזכו בהגרלה של הדירות נאלצו לוותר על רכישתן. למעשה, ממידע שהגיע ל"כאן" מתברר שבפרויקט "אפק מזרח" בקרית ביאליק, לפחות 530 משפחות שזכו בהגרלה של מחיר למשתכן החליטו לוותר על הדירה שזכו בה, בשל הגודל והמחיר.
כך יצא שלמרות שבפרויקט הוצעו במקור רק 457 דירות, גם אנשים שנמצאו עמוק עמוק ברשימת ההמתנה, אפילו במקום ה-1,000 ויותר, קיבלו הודעה שהם יכולים לרכוש דירה לאחר שזוכים אחרים ויתרו על זכותם. במלים אחרות, יותר אנשים ויתרו על הדירה שזכו בה, לעומת משפחות שהחליטו לממש את זכייתן.
מצב זה הביא לדיון חירום של מטה הדיור במשרד האוצר, יחד עם סגן ראש העירייה ויזם הנדל"ן, שבסופה הוחלט כי אפשר יהיה לפצל את דירות ה-3 חדרים לדירות בנות 4 חדרים באותו שטח, מבלי שהזוגות הצעירים יצטרכו להוסיף על כך תשלום נוסף.
במשרדי האוצר והשיכון ערים לתמריצים שעומדים בפני הקבלנים, ובניסיון להילחם בה שינו החודש את תנאי הפרויקט בשביל להגביל את הקבלנים. במסגרת השינויים הללו נקבע, למשל, כי דירות בנות 3 חדרים יהיו בשטח של עד 90 מ"ר בלבד, וכי דירות בנות 4 חדרים יהיו בשטח של 100 מ"ר ודירות בנות 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר (מגבלות אלה תואמות כמעט במדויק את השטח הממוצע של הדירות שהוצעו עד-כה בפרויקט מחיר למשתכן).
מגבלות אלה עדיין לא הספיקו, ולכן ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, אמר בשיחה עם "כאן" כי החל מהמכרזים הקרובים המדינה תגדיר ליזמים והקבלנים כמה דירות בעלות x חדרים לבנות, בשביל להשפיע על התמהיל הסופי.
