למה מחיר למשתכן לא מתרומם ביישובים הערביים?

בחור ערבי צעיר שמעוניין להתחתן, מצופה להציג למשפחת חברתו הישג עיקרי אחד: מקום לגור בו. אבל בהתחשב במצוקת הדיור החריפה ששוררת ביישובים הערביים בישראל, לא בטוח שהצעת הנישואים של הצעיר תעלה יפה. "אם מישהו בכפר רוצה לבקש את ידה של מישהי, הדבר הראשון ששואלים אותו הוא: 'איפה הבית שלך?'. לא 'איפה המשכנתא?', לא 'יש לך תואר?'. מה שחשוב הוא כמה דונם יש לך", מספר ראאד איבראהים (38), נשוי ואב לשלושה שנולד ומתגורר באבו גוש. "במקרה שלי, לא היה שום דונם. בסופו של דבר קיבלתי חלקה מהמשפחה של אשתי, ואז אני וגיסי בנינו שם. ונניח שלא היתה החלקה הזו, מה הייתי עושה? הרי אין היתרים לבנייה. וגם אם היו, זה ים של כסף שאין לי".

עד כמה חמורה מצוקת הדיור באוכלוסיה הערבית? לפי המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי (מעל"א), כיום חסרות בה יותר מ-55 אלף יחידות דיור. וכשהמדינה כבר בונה, היא לא בונה מספיק. לפי המרכז, היא מספקת רק כ-3,000 יחידות דיור לאוכלוסיה הערבית מדי שנה - 30% בלבד מכלל היחידות הדרושות לה. אחת מתופעות הלוואי של המצוקה הזו (והיעדרן של תכניות מתאר מקומיות לבניית יחידות דיור) היא בנייה לא חוקית ביישובים הערביים.

במשרדי הבינוי והשיכון והאוצר החליטו שהפתרון לבעיה הזו היא תכנית הדגל שלהם: מחיר למשתכן, שמציעה לאנשים, ללא נכס בבעלותם, דירות מקבלן בהנחה משמעותית. ניתן היה לצפות שתכנית כזו, שמציעה דירות חדשות במחיר נגיש, תיתפש באבו גוש כמהפכנית ותתקבל בזרועות פתוחות. אבל זה בדיוק ההפך ממה שקרה. בעיני אנשי אבו גוש, "מחיר למשתכן" הוא פרויקט מוקצה. לא פחות מעבודה בעיניים.

וזה לא רק אבו גוש. מחיר למשתכן מתקשה להתרומם במגזר הערבי, ולבד מכפר מנדא, סחנין ונצרת, שם שווקו באחרונה כ-32, 110 ו-1,200 דירות בהתאמה, הוא לא מצליח לדרוס רגל במקומות נוספים. נכון לינואר 2017, רק 2.1% מכלל הדירות בשלבי שיווק של מחיר למשתכן (כלומר, דירות שכבר נמצא עבורן קבלן) ייבנו ביישובים הערביים. מאז אמנם הנתון עלה במקצת, אך שיעורו עדיין נמוך מאוד. לפי משרד השיכון והבינוי, מתוך כ-4,200 דירות שהיו מתוכננות להיבנות ביישובים הערביים בשנתיים האחרונות - רק כ-1,300 דירות עברו, נכון להיום, את שלב השיווק. במילים אחרות, בעוד המדינה סוף סוף מקצה תקציבים ומשאבים לפתרון בעיית הדיור בחברה הערבית, השטח מפנה לה עורף, ומעביר מסר ברור: תודה, אבל לא תודה. 

"הכפר הוא כמו קיבוץ. אנחנו חוששים שיאבד את הצביון שלו"

אבו-גוש, דיר חנא, דליית אל-כרמל, יפיע ומג'ד אל-כרום - בכל המקומות האלה פרויקטים של מחיר למשתכן שהמדינה מעוניינת לקדם ספגו סירוב, נתקעו לאורך הדרך או ירדו מהפרק, כי קבלנים בכלל לא העמידו עצמם למכרז.

מדוע, בעצם, כשל מחיר למשתכן בחברה הערבית? לשאלה הזו יש כמה תשובות, אבל הראשונה היא - בני המקום.

בפרויקטים של "מחיר למשתכן" ביישובים יהודיים, בין 20 ל-30 אחוז מהדירות מיועדות לתושבי המקום; כאלה שגרים כבר בעיר ורוצים להישאר בה. במגזר הערבי זה לא יכול לעבוד. "לכפר כמו אבו גוש יש צביון מיוחד", מסביר איבראהים. "יש לנו מרקם חיים מיוחד מאוד, ואוכלוסיה שהיא משפחה אחת. אנחנו מעוניינים לשמור על הייחודיות הזו וזה לגיטימי. אם אקנה דירה במחיר למשתכן, איך אדע מי גר מתחתיי ומי גר מעליי? איך אדע מיהם האנשים החדשים שמגיעים להתגורר ביישוב? זו התרבות שלנו". 

ראאד איבראהים וילדיו בביתם באבו גוש. "אם אקנה דירה במחיר למשתכן, איך אדע מי גר מתחתיי?"

במשרד הבינוי והשיכון העלו את האחוז המיועד לבני המקום ל-50%, אבל גם זה לא מקובל על התושבים. במשרד גם אמרו לנו שלפי החלטת היועץ המשפטי לממשלה מדובר בהטבה של המדינה, ולכן לא ניתן להעניק את רובה למקומיים. והתוצאה של כל זה? תקיעות ותסכול. משני צדי המתרס.

"אורח החיים במרבית היישובים הוא קהילתי, ואין נכונות לקבל הגירה ליישוב", אומר ד"ר חנא סוויד, לשעבר חבר כנסת מטעם חד"ש וראש המועצה המקומית עילבון, וכיום יו"ר המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי. "ההתניה של ה-50% משמעותה שינוי אפשרי של הפסיפס החברתי שבו. אנשים חוששים - אולי יגיעו אנשים שכל רצונם הוא להתגרות בנו, כמו ברוך מרזל ואיתמר בן גביר? אולי יבואו משת"פים? ביישובים הערביים אין ועדות קבלה, כפי שיש ביישובים היהודיים והשליטה על המרקם האנושי ביישוב היא המנגנון היחיד שמגן עלינו מפני הפיכה לשוק". ועדות קבלה, אגב, מותרות רק ביישובים בנגב ובגליל שבהם עד 400 משפחות; או בהרחבות של יישובים וקיבוצים שבהם סך התושבים קטן מ-400.

יוסף (שם בדוי), תושב אבו גוש, מחדד את העניין. "אנחנו חושבים על הדורות הבאים באבו גוש: איפה הם יגורו? את הקרקעות שישנן אנחנו רוצים לשריין לאנשי הכפר. הכפר הוא מקום סגור, כמו קיבוץ. סוג של משפחה אחת. מי יכול להבטיח לי שמי שיגור לצדי יהיה אדם שאסתדר אתו? שלא תהיה התנגשות תרבויות? אנחנו חוששים מכך שהכפר יאבד מהצביון שלו".

"למי יש 1.4 מיליון שקל לרכישת דירה?"

מחיר הדירות הוא מכשול נוסף גם אחרי ההנחות של מחיר למשתכן, לתושבים רבים אין אפשרות לשים על השולחן סכום משמעותי גדול לצורך רכישת דירה, שלא לדבר על עמידה בתנאים הדרושים לצורך לקיחת משכנתא. "אל תתרשמו מהמכוניות, המסעדות והבתים יפים", אומר איבראהים. "אנחנו כפר באשכול סוציו-אקונומי נמוך, 3 מתוך 10. האנשים עניים. חייבים להוצאה לפועל וחיים על קצבאות ביטוח לאומי. למי יש 1.4 מיליון שקל לרכישת דירה?". איברהים מציין שישנם כ-500 אנשים שרשומים באבו גוש, אך גרים במקום אחר. לדעתו, האנשים האלו, לצד עוד אחרים, יהיו בין רוכשי הדירות, ולכן תושבי המקום בכלל לא ייהנו מהן. "מחיר למשתכן לא ישרת את תושבי אבו גוש", הוא פוסק. צלאח עבד אלרחמן (65), תושב אבו גוש, מוסיף: "אנחנו כפר של אנשים פשוטים. החשש שלנו הוא שמי שיש לו כסף, יבוא ויקנה. אני פוחד שזה יהפוך את הכפר למשהו שונה. כיום אנחנו מכבדים כל אדם כאדם".

רבים מתושבי הכפרים הערביים מתמודדים עם קשיי המימון של בית על ידי בנייה בשלבים, לאורך עשר ואפילו 15 שנה. "ביישובים הערביים לאנשים אין כסף כדי לסיים את הבנייה בבת אחת. לכן הם מתחילים עם פנים הבית ועוברים החוצה, בשלבים", מסכים ד"ר סוויד. "לשים סכום חד-פעמי גבוה על דירה? לא בטוח שלאנשים שהם קהל היעד של מחיר למשתכן יש כסף לזה. זה כשל שוק. יש חוסר התאמה בין ההיצע לביקוש. נוצר הרושם שהציבור הערבי לא רוצה את פתרונות הדיור שמציעים לו. אומרים לנו: אנחנו מציעים ואתם לא מקבלים, מה קורה כאן?"

ד"ר חנא סוויד. "חוסר התאמה בין ההיצע לביקוש" (צילום: פלאש 90)

רבי קומות? לא יודעים איך לאכול את זה

המכשול השלישי שמעמידה התכנית היא צורת הבנייה שלה - בנייה רוויה, כלומר בנייני מגורים. יש בכך היגיון: שטחי המדינה כולה הולכים ומצטמצמים, בעוד אוכלוסייתה צומחת. הפתרון הוא בנייה לגובה, שמאפשרת להגדיל את כמות הדיירים המתגוררת בכל שטח נתון. אבל ברבים מהיישובים הערביים צורת הבנייה שבה התושבים מורגלים, ומעוניינים יותר מכל, היא של בתים צמודי קרקע.

הקרבה לאדמה, וכן לבני משפחה ולשכנים שגרים בסמיכות, היא האופן שבו חיו לאורך שנים, וגם רוצים לחיות בעתיד. לכן המעבר למגורים בדירות הוא דבר שביישובים הערביים לא יודעים איך לאכול. בסחנין, למשל, צפויים להיבנות כעשרה בניינים חדשים של מחיר למשתכן - עניין חריג בנוף העיר. הבנייה הרוויה היחידה בסחנין היא של בניינים בני 5-6 קומות שנבנו ב-2014 כיוזמה פרטית, ובכל אחד מהם מתגוררים בני משפחה אחת.

סחנין. בבנייני הדירות גרים בני משפחה אחת בלבד (צילום: מואפק חלאילה, CC BY 2.5)

בדיוק בגלל זה, בנייה מסוג בנה ביתך (הקצאת קרקעות לבנייה של בתים צמודי-קרקע, כאשר היזם הוא שמתגורר בבית) נכרכת במקרים מסוימים כסוג של דיל עם פרויקטים של מחיר למשתכן. זה מה שככל הנראה יקרה בסופו של דבר באבו גוש. אבל בתחילת הדרך, מספר ראש המועצה עיסא ג'בר, היו בינו לבין משרד הבינוי והשיכון סיכומים - שאנשי המשרד פשוט לא עמדו בהם. "סיכמנו שהפרויקט ייצא בשלבים. ביקשתי שנתחיל עם בנה ביתך, ונמשיך עם מחיר למשתכן. אבל המשרד הוציא את המכרז של מחיר למשתכן, ולא קידם את בנה ביתך (המדינה יכולה לקדם את התכנית, למשל, במסלול של הגרלות לבני המקום - ה"ו). לכן התנגדתי לעניין עם חברי המועצה". ההתנגדות הזו הובילה לעתירה לבג"ץ כנגד המכרז עבור מחיר למשתכן, והתכנית אכן הוקפאה. כעת שוב התכנית על השולחן (לבניית 99 יחידות דיור), לצד עוד 81 מגרשים בבנה ביתך, שמוקצים כולם לבני המקום.

סוג דומה של דיל יושם גם בסחנין - כך לפי ראש העירייה, מאזן גנאיים. "אומרים לי, לצד בנה ביתך, יהיה גם מחיר למשתכן".

אבל נראה שבטווח הרחוק הבנייה הרוויה תחלחל גם אל היישובים הערביים. כך, ג'בר, גנאיים, וראש מועצת דליית אל כרמל, רפיק חלבי, כבר מודים שלמרות העדפת התושבים לבנייה צמודת קרקע, אין מנוס מלהסתגל גם לבנייה רוויה, לרבות מחיר למשתכן. למעשה, שלושתם מדברים במונחי "אין ברירה". "בנייה רוויה לא קיימת ביישוב שלנו, אבל יש מחסור בקרקע וחייבים גם להתרגל למשהו חדש", אומר ג'בר.

"ל-70% מהתושבים כאן אין אדמה משלהם", מוסיף גנאיים בנימה מפוכחת. "אני רואה במחיר למשתכן אפשרות לפתרון מצוקת הדיור, ולתת מענה לצעירים שאין לו דירה". לכן, לצד הביקורת, אומר גנאיים שמחיר למשתכן הוא "צעד נכון מבורך ואמיץ".

יוסי חדד, מנהל מינהל אוכלוסיות ומרקם ותיק ומנהל אגף מיעוטים במשרד הבינוי והשיכון מציין שההבנה הזו כבר מחלחלת לציבור הערבי עצמו: "מסקר שערכנו בחברה הערבית, עולה שדווקא כן קיימת נכונות לקבל את הפרויקט ושאחוז לא מבוטל מהצעירים מביע נכונות ורצון לגור בבנייה רוויה. ביישובים הערביים הגדולים קיימת בנייה רוויה, בין אם מדובר בבניה קבלנית כמו בנצרת ובין אם מדובר בבניה רוויה משפחתית. לכן המעבר לצורת הבנייה הזו הוא אפשרי".

המדינה שכחה לבדוק מה בדיוק צריך

ואחרי כל אלה, העניין העיקרי שבגללו מחיר למשתכן נוחל, נכון להיום, כישלון ביישובים הערביים הוא די פשוט, לפחות לפי המומחים וראשי המועצות המקומיות והעיריות שעמם שוחחנו: אף אחד לא באמת נועץ בהם. "משרד השיכון יצא בקמפיין גדול רחב בכל הארץ עם מחיר למשתכן", אומר ג'בר. "והם רוצים להראות שנעשה משהו גם במגזר הערבי. אבל אני חושב שזו לא המדיניות הכי טובה והכי נכונה. המשרד היה צריך לעשות מיפוי של הצרכים שלנו, ולא לקבוע מדיניות מלמעלה".

ד"ר סוויד טוען כי במשרד האוצר מודעים לקשיי הקליטה של התכנית - אך לא ממש מבינים את שורשיה. "שר האוצר משה כחלון הודה בפניי שהוא מאוכזב מכך שאין היענות לתכנית בחברה הערבית. שאין קונים לסחורה. בפשטות - היוזמה מבורכת, אך הביצוע לא טוב. היה נכון להצטנע. לבקש חוות דעת מגופים כמו שלנו, להתייעץ עם ראשי הרשויות. לתפור פתרונות שיתאימו ליישובים הערביים".

אבל במדינה טוענים שמחיר למשתכן היא תכנית קיימת, ואי אפשר להגמיש אותה מעבר למה שכבר נעשה. "היכן שמדובר בקרקע של המדינה, אי אפשר להכתיב תנאים", אומר חדד. "בכל מקרה, יישוב שלא מעוניין במחיר למשתכן - לא חייב לקבל אותו. אני מבין את הצורך שיש ביישובים הערביים להעלות את האחוז של בני המקום מקרב רוכשי הדירות, אבל לא אני הוא זה שמחליט. אנו פועלים בהתאם להחלטת הממשלה שמגדירה בנייה רוויה בקרקע מדינה. זאת, לאור העובדה שיש מחסור בקרקע לבנייה בכל המגזר ומחסור בעתודות קרקע בכל המדינה. הפתרון הנכון הוא בנייה מודרנית רוויה, בין אם בנייה רוויה רגילה או במסלול מחיר למשתכן כולל שטחי ציבור ומבני ציבור ראויים".

במשרד האוצר בחרו שלא להגיב.