קצב עליית מחירי הדיור בשנת 2017 היה הנמוך ביותר בעשור האחרון. הנה, תראו:
בכל השנים שבהן קצב עליית מחירי הדיור היה נמוך מ-5% בשנה בעשור האחרון קרה משהו. ב-2007 זה היה פשוט לפני פרוץ המשבר הכלכלי. כלומר, לפני שהריביות צנחו לאפס וההשקעה בנדל"ן הפכה לאטרקטיבית מאוד. ב-2011 זה היה בגלל המחאה החברתית. כל עליית המחירים קרתה לפני פרוץ המחאה. ואז, כשהיא פרצה במחצית השניה של השנה, כולם התיישבו על הגדר והמתינו לראות מה הממשלה תעשה. רק שהיא לא עשתה כלום, והמחירים שבו לעלות. ב-2014, אחרי ששר האוצר יאיר לפיד הודיע בתחילת השנה על תכנית מע"מ 0%, שוב השוק נכנס לקיפאון בשביל לראות מה יקרה. בסופו של דבר לא קרה כלום (הממשלה התפרקה), והביקוש חזר במלוא הכח והרים את המחירים מעלה.
ועכשיו, ב-2017, שוב עליית המחירים התמתנה מאוד. רק שהפעם, בניגוד לפעמיים הקודמות, השוק לא ממתין לראות אם הממשלה עושה משהו. כי הממשלה אשכרה עושה משהו - שורה של צעדים להגדלת ההיצע ולקיצור הליך התכנון.
באופן אבסורדי, תכנית מחיר למשתכן, שלא מגדילה את ההיצע אבל עוצרת את הביקוש (בעיקר של הזוגות הצעירים) עלולה להיות בסופו של דבר זו שתסדוק את מגמת בלימת המחירים. כרגע, הזוגות הצעירים מחכים. אם הם יחשבו שהמחירים באמת הולכים לרדת, הם ימשיכו לחכות. אם, מנגד, המחירים יחזרו לעלות וזמן ההמתנה לדירות במחיר למשתכן יתארך, יחד עם הביקורת הגוברת על התכנון של הדירות בפרויקטים שונים, האמון בתכנית הדגל של שר האוצר עלול להיגמר, והזוגות יחזרו בבת אחת לשוק, והמחירים יזנקו שוב. בדיוק כמו ב-2012 וב-2015.
כששאלתי בנקאי באחד הבנקים הגדולים האם לדעתו הגענו לנקודת מפנה מבחינת המחירים, הוא השיב לי שלדעתו לא ימשיכו בקרוב עליות מחירים משמעותיות, ושבאזורים ספציפיים יש כבר רוויה של בניה (באזור הקריות הוא, אמר, וכך גם בעפולה ובבאר שבע), ושהבנקים מתחילים להיות זהירים יותר במתן הלוואות לקבלנים באזורים האלה. מה שכן, הוא אמר, בגלל שיש ירידה בהתחלות הבניה (הקבלנים לא מטומטמים), המחירים לא בהכרח ימשיכו לרדת, אלא יכול להיות שהתקופה הקרובה תהיה תקופת עמידת מחירים.
2. ככל שמחירי הדיור יורדים, "מחיר למשתכן" נותנת פחות
בזמן שאתם הסתכלתם על מדד מחירי הדיור, את עשרות אלפי הישראלים שזכו בהגרלות שונות של מחיר למשתכן מעניין מספר אחר לגמרי - מדד תשומות הבניה. המדד הזה אמור לשקף כמה עולה לקבלנים לבנות דירות - מבחינת עלות הפועלים שלהם ועלות חומרי הגלם. המדד הזה עלה בחצי אחוז בחודש האחרון, וב-2.5% מתחילת 2017.
המספר הזה מעניין את זוכי מחיר למשתכן משום שהדירה שהם זכו בה על הנייר מתייקרת כל הזמן בהתאם למדד תשומות הבניה, גם אם הבניה בכלל עוד לא התחילה. לפי חוקי מחיר למשתכן, מחיר הדירות בהגרלות צמוד למדד תשומות הבניה לא מיום תחילת הבניה בפועל, ואפילו לא מהיום שבו הזוכים זכו בהגרלה, אלא מהיום שבו הקבלן זכה במכרז על הקרקע.
בחלק מהמקרים הקבלנים זכו בקרקעות כבר בסוף 2016. כך שדירה במחיר תיאורטי של מיליון שקל, יכול להיות שהתייקרה בינתיים כבר ב-3% ויותר, כך שהיא כבר תעלה לזוכים בה 30 אלף שקל יותר, סתם ככה, מבלי שהקבלן עשה משהו בשטח. ככל שהחודשים נוקפים, והמדד הזה עולה, מחיר הדירה במחיר למשתכן רק מתייקר.
באופן אבסורדי, ככל שמחירי הדיור בשוק יורדים, וככל שמדד תשומות הבניה עולה, גובה ההטבה שהמדינה נותנת לזוכי מחיר למשתכן על הדירה שהם זכו בה הולכת ומתכווצת משני הכיוונים. אם המצב הזה יימשך, ואם זמן ההמתנה להיתרי הבניה לדירות מחיר למשתכן יימשך, ייתכן שזוגות צעירים רבים יתייאשו ויעדיפו לוותר על הזכייה שלהם ולקנות דירה בשוק החופשי. נחשו מה זה יעשה למחירים.
3. נתניהו תלוי בכחלון, כחלון תלוי במחירים
למחירי הדיור יש גם משמעות פוליטית קריטית בעת הזו. כחלון היה רוצה לראות את נתוני הלמ"ס ממשיכים לעבוד לטובתו. הוא לא חייב ירידת מחירים של ממש - אני די בטוח שעדיף לו שלא לעצבן 70% מהישראלים שקנו דירות ולא רוצים שהמחיר של הדירות האלה יתרסק ב-20% - אלא עצירה במחירים. בלימה. אם מחירי הדיור יעמדו במקום, ובמקביל האינפלציה הכללית תעלה (כלומר, יוקר המחיה במשק), התוצאה תהיה שחיקה ריאלית של המחירים. זה בדיוק מה שכחלון היה רוצה לראות.
בינתיים, הוא צריך להמשיך כשר אוצר. פרסום המלצות המשטרה כנגד נתניהו הופכות את כחלון לשחקן מפתח להישרדות הקואליציה. אם ירצה, יוכל לפרק את הממשלה. אם לא, הממשלה הזו תמשיך לכהן עוד הרבה הרבה זמן, בפרט אחרי אישור התקציב בכנסת בחודש הבא.
המצב הזה יוצר סיטואציה נוחה מאוד לכחלון. למעשה, נתניהו עכשיו בידיים שלו. נתניהו לא רוצה ללכת לבחירות כעת. הוא יודע שהמפתח להישרדות הממשלה בידיים של כחלון, וסביר להניח שייתן לכחלון כל מה שהוא רוצה וימעט להיכנס איתו לעימותים כפי שעשה בשנה האחרונה (חוק התאגיד, חוק ההמלצות, חוקים נגד מערכת המשפט). קשה לי לראות את נתניהו דוחף, למשל, להפחתה משמעותית של מס חברות אם כחלון יתנגד לה.
ככל שנתוני הלמ"ס ישחקו לידיים של שר האוצר, התלות הפוליטית של נתניהו בכחלון להישרדות מיידית רק תגדל. אם נתוני הלמ"ס יתחילו לנשוב לכיוון אחר, אם הציבור יפסיק להאמין ששר האוצר מצליח לשנות את המגמה, הדבק שמדביק את כחלון לכיסא יתחזק, וכוח המיקוח שלו מול ראש הממשלה ייחלש.
shaula@kan.org.il
