קניית בית, או השכרת בית - זאת השאלה

חלק ראשון: להתאבד על הבית

שאול: אני שאול, אני בן 37, נשוי, אבא של אלון ואורן, ואני גר בשכירות.
הנה, אמרתי את זה. אני גר בשכירות.

אני משלם שכר דירה של 4,500 שקל בחודש, ואני גר בבית נחמד במושב, עם שלושה חדרים, וגינה קטנה. זה מה שתמיד רציתי. בית עם גינה. וחוצמזה שהייתי מת שיהיה לי בית משלי אבל אין לי שום דרך לקנות אחד כזה, אין לי תלונות.

הילה: אני הילה, אני בת 33. אני נשואה ויש לנו תינוק, דניאל, בן שנה וחצי.

לפני שנה ומשהו, אחרי תלאות רבות של חיפושים והרבה רגעי יאוש וקושי, קנינו דירה, עם משכנתא. לפני חודש עברנו אליה. סוף סוף אני לא בחרדה מזה שיעלו לי את שכר הדירה מדי שנה, או שפשוט יעיפו אותי מהבית בלי שום התראה מראש. לדניאל יש חדר משלו, ולנו יש שירותים משלנו. לא רע.

אנחנו משלמים משכנתא שדי דומה לשכר הדירה הקודם שלנו - סביב 4,700 שקל בחודש. וגם לי, כמו לך שאול, אין תלונות.

שאול: אז מי עשה עסקה משתלמת יותר - אני, "המסכן" שגר בשכירות, או הילה, שקנתה בית? התשובה כאילו ברורה. אבל בעצם, היא לא כל כך ברורה. וזה בדיוק מה שבאנו לברר בפרק הזה אחת ולתמיד. מה יותר משתלם, לקנות או לשכור?

שאול: שלום וברוכים הבאים ל"חיות כיס", הפודקאסט של "כאן באמת". אני שאול אמסטרדמסקי.
הילה: ואני הילה ויסברג.

שאול: ובלי הקדמות מיותרות, הנה שיחה שהיתה לי עם אמא שלי.

אמא של שאול: "אתה נשוי כבר כמעט 10 שנים, ואם תעשה חישוב של הכסף שהולך לשכר דירה כל השנים האלה, לעומת החלק של המשכנתא שהיית משלם וזה היה מקדם אותך לדירה פרטית, באיזשזהו שלב - עוד 10 עוד 15 שנה היית מסיים את זה - אז בעיני זה החישוב הכלכלי וזה גם חישוב של ביטחון. היום שכר דירה עולה, זה שוק פרוץ. כל האי נוחות של לעבור בין הדירות. אתה יכול לצחוק על הפולניות שלי, אבל זה גם אחר כך לחשוב על הילדים".

שאול: אתם מכירים את השיחה הזו. אם אתם בגיל המתאים בטוח ניהלתם אותה יותר מפעם אחת. אני מנהל אותה עם אמא שלי בערך אחת לשבוע. היא רוצה שאני אקנה דירה, אני מנסה לשכנע אותה שזה מיותר. פעם אפילו הסברתי לה שכשהיא תמות בטוח תהיה לי דירה, אבל אפילו זה לא עזר לי.

הילה: וזו לא רק אמא של שאול. זו גם אמא שלכם, ואבא, וסבא וסבתא והדודים. כולם בטירוף נדל"ן. כולם מוכנים לשבור תוכניות חיסכון. לקחת הלוואות. רק שלילדים יהיה בית, ונאמר אמן.

ואז משכנתא, התמקחויות, ריביות. חתימות. המון המון חתימות. וסוף סוף, אחרי כל זה, גם לכם יש בית בישראל. ברוכים הבאים למועדון של בעלי הדירות. המועדון שכולם רוצים להשתייך אליו. זה מועדון עצום שאליו משתייכים 70% ממשקי הבית בישראל, כלומר - יותר מ-3 מיליון איש.

בשווייץ, לשם ההשוואה, השיעור הזה הוא 44%. בגרמניה - 50%. בדנמרק, סביב 60%.

מחאה נגד מחירי הדיור ב-2016. כולם רוצים בית (צילום: תומר ניוברג, פלאש 90)

שאול: הקטע הוא, שבישראל כמעט אף אחד לא עוצר רגע, ושואל: למה בכלל כל הטירוף הזה סביב לקנות בית? ובשלב הזה של חיינו כולנו כבר יודעים מה הסיבה - השואה.

הילה: אבל האמת היא שזה לא רק בגלל השואה. זה לא רק היהודים כאן שמשוועים לבית. בחברה הערבית העניין הזה אפילו יותר קיצוני.

ראאד איבראהים: "אני ראאד איבראהים, בן 38, ואב לשלושה מאבו-גוש. אצלנו, אם מישהו בכפר רוצה לבקש את ידה של מישהי, הדבר הראשון ששואלים אותו הוא: 'איפה הבית שלך?'. לא 'איפה המשכנתא?', לא 'יש לך תואר?'. אצלנו אין דבר כזה לשכור. או שיש לך בית, או שאין לך בית, אין באמצע".

הילה: אתה מבין, שאול, בית בישראל, זה הרבה יותר ממקום לגור בו. זה לקום בבוקר, לנשק את הרצפות, לחבק את הקירות, להשקיע מלא כסף בריהוט. זה משהו לאהוב. זה להרגיש שהשגת משהו בחיים. אולי, יותר מהכול, זה להרגיש ביטחון בעולם שהוא כל כך, כל כך כאוטי.

שאול: יותר נכון, אשליה של ביטחון.

הילה: כן, אבל זה לא באמת משנה. זה מה שגילה ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.

ד"ר דני בן שחר: "אנשים מציינים מושגים מעולם הפסיכולוגיה כשהם חושבים על בעלות של דירה, כמו יציבות, הצלחה עושר, היקשרות. בהסתכלות רציונלית כלכלית גרידא, זה חסר משמעות. אבל יש לזה משמעות, כי אנחנו יצורים מורכבים".

הילה: בן שחר ערך סקר בקרב 315 סטודנטים, ויותר מ-80% מהם אמרו שיעדיפו לקנות בית על פני לשכור בית, כי זה יעניק להם הרגשה פסיכולוגית טובה יותר. 90% מהם אמרו שיש אירוע מסוים בחייהם שישפיע על הרצון שלהם לקנות בית. יש לך ניחוש?

שאול: עבודה מסודרת?

הילה: לא. נישואים. אתה מבין, הם רק בני 23, וכבר ברור להם שכשיתחתנו, הם יקנו בית. רק היה חסר שיגידו שהם חולמים על גדר לבנה, כלב חמוד ושניים וחצי ילדים.
מחצית מהם גם אמרו שהסיבה לכך, היא שהם מרגישים שזה מה שמצופה מהם. להיות בעלים של נכס. אחרת, כאילו כשלו בתפקידם החברתי.

שאול: רק חבל שרובם המוחלט לא עצרו רגע לבדוק אם זה בכלל משתלם להם לקנות דירה, או להמשיך לגור בשכירות.

פרק שני: לחשב את זה - מה יותר משתלם: בעלות או שכירות?

שאול: דני בן שחר עשה חישוב שכמעט אף אחד לא עושה. אלא אם הוא כלכלן. בן שחר, יחד עם אמתי פרנקל, חוקר במכון אלרוב, בדק את הדבר הבא. נניח שלי, ולהילה, יש את אותו סכום בבנק. 210 אלף שקל. ונניח שאני משקיע את הכסף בשוק ההון - דבר שבאמת עשיתי - והילה מחליטה לשים את הכסף בדירה הראשונה שלה, ארבעה חדרים. דבר שהיא, באמת עשתה. במקביל, אני משלם שכירות והיא משלמת משכנתא של 70% מימון. אחרי 20 שנה - מי מאתנו ייצא עם יותר כסף בכיס?

הילה: טוב, הממצאים בידיי. אתה רוצה שאתחיל עם הבשורות הטובות או הרעות?

שאול: הרעות.

הילה: אז הבשורות הרעות הן שלפי המבחן הזה, אם שנינו היינו מתחילים לפני 20 שנה עם 210 אלף שקל בכיס, ואני הייתי מוכרת את הדירה שלי היום ומחסלת את מה שנשאר מהמשכנתא, אז לי היו בכיס מיליון ו-260 אלף שקל, ולך היו רק 735 אלף שקל. וזה אם היית משקיע בשוק ההון במסלול מסוכן יחסית, של מניות בלבד. 

שאול: נהדר. והטובות?

הילה: הטובות הן, שאם היינו מסיימים את ההשוואה לפני עשר שנים, אז אתה היית מנצח אותי, כי לך היו בכיס יותר מ-682 אלף שקל, ולי היה פחות או יותר את אותו הסכום שאתו התחלתי. כלומר, הרבה הרבה פחות ממך.

שאול: איך זה יכול להיות?

הילה: זה יכול להיות, כי מ-1998 עד 2007 שוק הנדל"ן בישראל דשדש. זה קרה אחרי גל העלייה הגדול של תחילת שנות ה-90, שהביא את הממשלה להתחיל לבנות דירות לעולים בקצב מטורף. כל כך מטורף שבנו יותר מדי דירות, יותר מהביקוש, עד שהמחירים התחילו לרדת. בתקופה הזו מחירי הדירות בישראל נשחקו ריאלית, כלומר - יוקר המחיה עלה יותר ממחירי הדיור. מצד שני, שוק ההון דווקא זינק בתקופה הזו.

ד"ר דני בן שחר: "הזיכרון הוא זיכרון קצר. אם תסתכלי על מה היה במדיה, על מה דיברו בשנים 2007-2000, כל הדיון הזה על שוק הנדל"ן לא היה קיים. אם תסתכלי מה קרה בחיפה בשנים 2007-2000 - המחירים לא רק שלא עלו, הם נומינלית ירדו".

הילה: אבל מ-2007, במקביל להתרסקות של שוק ההון, הנדל"ן בישראל התחיל לנסוק בצורה פשוט מסחרחרת. ואת העלייה המטאורית הזו אפילו טובי הכלכלנים בישראל לא הצליחו לחזות.

לכן מי שהיה המבוגר האחראי לפני עשור, ועשה את מה שבתי ההשקעות והכלכלנים המליצו אז לעשות עם כסף פנוי - כלומר, לשים אותו בבורסה, לא בנדל"ן - פשוט אוכל היום את הלב.

מה שאומר שהתשובה לשאלה - מה יותר משתלם, שכירות או בית? - היא די פשוטה: תלוי. תלוי מתי אתם עושים את זה. תלוי על איזו תקופה מסתכלים.

ד"ר דני בן שחר. "אנשים מציינים מושגים מעולם הפסיכולוגיה כשהם חושבים על בעלות של דירה, כמו יציבות והצלחה" (צילום: מיכה לובטון)

פרק שלישי: ביטחון זה בית?

שאול: אבל יש עוד עניין. מבחינתי, לפחות. זה לא רק מה ההשקעה היותר משתלמת. זאת עצם המחשבה שאני שם את כל-כל החסכונות שלי במקום אחד, ואז חלילה - אני לא יודע מה - אני מפוטר מחר, או חוטף מחלה איומה ולא יכול לעבוד, אז אני לא קשור לבנק בשלשלאות. מקסימום, אעבור לגור בדירה יותר קטנה, עם שכר דירה יותר נמוך. ונשארו לי גם כמה חסכונות. מבחינתי, זה ביטחון. זה חופש.
הילה: יש בזה משהו. אבל מה לעשות, לקנות בית - בישראל, לפחות - זה לפני הכל עניין של תרבות.

בחלק מהמדינות באירופה, למשל, וגם בארה"ב ובקנדה, זה לא רק מקובל לגור בשכירות, אלא הממשלה גם עושה משהו כדי שאנשים ירצו לגור בשכירות. יש מודלים של שכירות לטווח ארוך. יש חברות שמשקיעות בנדל"ן ומשכירות אותו, כחלק מהמודל העסקי שלהן. בחלק מהמקומות יש מגבלות על שכר הדירה, ועל כמה מותר להעלות אותו מדי שנה. ובתנאים כאלה, אפשר באמת לעצור רגע ולחשוב.

אוריאל: "אני אוריאל, בן 34. גר בניו יורק מזה שלוש שנים וחצי. עובד בהייטק. גר בשכירות באיסט ווילג' בדירת שני חדרים מרווחת".

הילה: אוריאל יכול לקנות דירה בניו יורק, אבל הוא בוחר לגור בשכירות. וגם רוב החברים שלו נוהגים כמוהו.

אוריאל: "אני מכיר מעט מאוד אנשים שקנו פה דירות. כמעט כל מי שאני מכיר שוכר. אנשים שוכרים דירות גם בגלל עבודות. הרבה פעמים אם תעבור עבודה, העבודה תהיה בעיר אחרת. ועיר אחרת זה לא תל אביב -נתניה. זה יכול להיות מרחק של ארבע שעות נסיעה מכאן. אז במקרה כזה, אין טעם לקנות".
הילה: "איך התנהג שכר הדירה שלך בשנים האחרונות? העלו לך אותו?"
אוריאל: "לא. לא העלו לי אותו. בגלל שיש פה חוקי הגנת דיור יחסית טובים, אז בעלי דירות לא נלהבים להחליף דיירים. אני מקווה שבעל הבית שלי אוהב אותי. יש פה תרבות של שכירות לטווח ארוך".

מחאת 2011. מגבלות על שכר דירה וחוקי הגנת הדייר הופכים את השכירות לנוחה יותר בחו"ל (צילום: מרים אלסטר, פלאש 90)

שאול: ומצד שני, אצלנו, התרבות הזו של בית בכל מחיר שקיימת בישראל מגיעה עם תג מחיר שעלול להיות מאוד כבד. היום המגבלות של בנק ישראל קובעות שאי אפשר לקחת משכנתא של יותר מ-75% מערך הבית. אבל תחשבו רגע מה זה אומר 75% מימון. זה אומר שאם אתם רוצים לקנות דירה בפתח תקווה - פאקינג פתח תקווה - היא תעלה לכם בערך מיליון וחצי שקל. נגיד, 1.6 מיליון שקל. כלומר, תצטרכו להביא מהבית 400 אלף שקל. מאיפה תביאו 400 אלף שקל? וגם אם תצליחו לגרד את הסכום הזה איכשהו מכל שארי הבשר שלכם, המשמעות של לקחת משכנתא של מיליון ומאתיים אלף שקל היא שתשלמו בסך הכל על הבית 2.2 מיליון שקל, מתוכם 600 אלף שקל רק בתשלומי ריבית.

ובגלל שמחירי הדיור עלו מאוד בשנים האחרונות, גם גובה המשכנתא הממוצע עלה, והישראלים לוקחים את המשכנתא ליותר שנים. היום לוקחים משכנתא ממוצעת ל-22 שנים. רק לפני שנתיים זה היה 19 שנים. היום משכנתא ממוצעת בישראל היא 650 אלף שקל, ולפי שש שנים היא היתה 550 אלף שקל.

הילה: המשמעות היא, שהמון משפחות בישראל נחנקות ממשכנתא כבדה, שלא בהכרח מתאימה לצרכים שלהם.

יובל גומל: "7,000 שקל החזר משכנתא למשק בית שמכניס 15 אלף שקל - עם מה הם נשארים?
עם 8,000 שקל בחודש אחרי המשכנתא? 3,000 שקל לגן הפרטי בגבעתיים, והם נשארים עם 5,000 שקל פחות ארנונה והוצאות רכב, נשארים עם 2,000-2,500 שקל למחיה. ובסופו של דבר ככה בדיוק מגיעים לקו העוני ומטה".

הילה: זה יובל גומל, והוא יועץ משכנתאות.

יובל גומל: "אני מכיר אנשים שמכרו את הבית כי לא יכלו לשלם יותר את המשכנתא".
הילה: "מה קרה?".
יובל גומל: "פשוט אנשים מתחום ההייטק שב-2010-2009 איבדו את מקומות העבודה שלהם. עבדתי בבנק הפועלים והמון זוגות שהכניסו 30-20 אלף שקל בחודש, פוטרו ממקומות עבודה, חזרו להכנסה של 11-10 אלף שקל. לקחו משכנתא עם החזר של 7,000 שקל. זה אחד ועוד אחד. הם לא יכלו לעמוד בהחזר על המשכנתא שהם לקחו, והם נאלצו למכור את הבית".

הילה: וזו בדיוק הסיבה, שהמשפט השגור הזה שאנשים אומרים - "לשלם שכירות זה לזרוק כסף לפח" - הוא נכון, בדיוק כמו שלשלם משכנתא, זה לזרוק כסף לפח. בשני המקרים, מדובר בלזרוק המון המון כסף לפח.

יובל גומל: "בסופו של דבר את המשכנתא משלמים. אם לוקחים מיליון וחצי ומחזירים 2 מיליון, זה 500 אלף שקל ריבית; 500 אלף שקל זה שכירות ל-15 שנים".

הילה: האם הזוגות הצעירים שיובל פגש במהלך העבודה שלו כיועץ משכנתאות עושים את השיקולים האלה? עושים חישובים של איזה מסלול עדיף להם? להשקיע את הכסף בקירות או במניות? התשובה היא חד משמעית - לא.

יובל גומל: "הייתי מתעניין באותם זוגות צעירים, שאלתי אותם לגבי ההון שיש להם. עשיתם אתו משהו? ונחשי מה היתה התשובה של מעל ל-90% מהלקוחות: ודאי שלא. הכסף יושב לי בבנק בריבית של 0.01%".

הילה: ואגב ליובל בעצמו, למרות שהוא יועץ משכנתאות, ואולי בגלל שהוא יועץ משכנתאות ומכיר את האקסלים מקרוב - אין דירה משלו.

יובל גומל: "גם אני, יועץ המשכנתאות יובל גומל, גר בשכירות. אין לי הון עצמי. בינתיים, אני שורף כסף על שכירות, לא נורא. העיקר שאוכל לישון בשקט, שאני ואשתי בטוחים שאני לא חייב מיליונים לאף אחד, ושביחס להכנסות שלי, הסכום שאני משלם על שכירות - 4,500 שקל בחודש - הוא מצוין".
הילה: "הסנדלר הולך יחף?".
יובל גומל: "שימי הסנדלר הולך יחף בגוגל תמונות, ואת רואה אותי מחייך חיוך נבוך כמו ברגע זה".

שאול: אז אם נחזור רגע לנקודת ההתחלה, הפואנטה היא זו: זה לא רק שאנשים כאן "מתאבדים" על דירה, כי זה מה שהחברה מצפה מהם לעשות, אלא שהם אפילו לא בודקים אם יש עוד משהו לעשות עם כסף פנוי, חוץ מנדל"ן. זה נובע, בין היתר, מהעובדה שהזוגות הצעירים מוכרחים להביא הון עצמי מההורים שלהם, וההורים שלהם - הו הו הו - לא יביאו להם אפילו שקל אחד אם מה שהם יעשו עם הכסף זה להשקיע אותו במניות. רוצה קירות? קח אפילו 400 אלף שקל. רוצה כסף לאפיק השקעה אחר? לך תמות.

ד"ר דני בן שחר: "הפסיכולוגיה עובדת גם על ההורים, שרוצים את אותו שקט נפשי".

הילה: זה שוב דני בן שחר.

ד"ר דני בן שחר: "יש את הכסף במונחים של יחידות נדל"ן ולא במונחים של יחידות מזומנים בנק. ההורים חוששים אולי שהילדים ישלמו את שכר הדירה, ולא יחסכו. שייסעו לחו"ל, יקנו בגדים. ואז במסלול השני לא נשאר כסף בבנק כי לא חסכו".

הילה: אמא של שאול מסכימה עם ההנחה הזו.

שאול: "היית מוכנה לתת לי את אותו סכום כסף שאת מוכנה לתת לי כדי לקנות דירה, כדי שאשקיע אותו בבורסה?".
אמא: "בורסה זה דבר לא יציב. אנחנו מדברים על לחיות כאן ועכשיו ולגדל ילדים. אני 44 שנים בארץ, ושוק הדיור רק הוכיח את עצמו, אני רק יודעת שאותם אנשים שרכשו דירות באותו עשור שהנדל"ן ירד, מיליונרים היום".

שוכרים בעל כורכם

הילה: עד עכשיו דיברנו על האוכלוסייה הפריבילגית בישראל. זו שיש לה מספיק כסף כדי לקנות בית. אבל בשנים האחרונות, בגלל העלייה המטאורית של מחירי הדירות כאן, אז יותר ויותר אנשים פשוט לא מצליחים אפילו להגיע לסף ההון העצמי, שמאפשר להם - יחד עם משכנתא - לרכוש בית.

שאול: וגם נעשה הרבה יותר קשה לעמוד בהחזרי המשכנתא. למשל: משפחה בעשירון השישי בישראל, כזו שמרוויחה בחודש 15 אלף שקל נטו, תצטרך כיום להוציא חצי מההכנסה החודשית שלה כדי לקנות דירת ארבעה חדרים ברמת גן, בירושלים או בראשון לציון. ואת זה, גם היא אם נורא נורא תרצה, הבנק פשוט לא יאשר לה.

ד"ר דני בן שחר: "אם מסתכלים על ערים בישראל שמאפשרות לציבור להיכנס אליהן כבעלים, לא רק לעשירונים העליונים, אז מדובר כיום רק בבאר שבע וחדרה. כל ערי המרכז, להוציא את תל אביב, כל הטבעת של תל אביב, וגם יותר רחוק מזה - כמו רחובות, אשדוד ואשקלון - הן כבר מעבר לסף של מרב או נדבך גדול מאוד של עשירונים מהאוכלוסייה הישראלית".

שאול: וכל זה אומר, שאנשים שלא הגיעו מרקע אמיד, אבל עבדו נורא קשה כל חייהם, ואפילו חסכו קצת כסף לאורך השנים - מגלים, בסוף, שאם אין להם הורים עשירים, שוק הדיור בישראל פשוט לא סופר אותם.

הילה: אז אם נניח אתה, או ההורים שלך, הייתם מתעשרים פתאום. האם בסיטואציה הזו היית קונה סוף סוף דירה ועושה את אמא שלך מאושרת?

שאול: האמת, היא שאלה אותי את השאלה הזו בשיחה האחרונה שלנו. אז אפשר פשוט להשמיע את זה.

אמא של שאול: "לו היו לך הורים עשירים, שהיו נותנים לך - אז גם היית חושב שלא צריך? נניח הייתם צריכים לקחת משכנתא של 300 אלף שקל".
שאול: "יש הבדל גדול בין משכנתא של 300 אלף למשכנתא של מיליון ומשהו. משכנתא של 300 אלף אני מחזיר בחמש שנים. זה לא אותו דבר".

הילה: הנה, הגעתם להסכמות.

תודה רבה לרום אטיק שהיה העורך והמפיק שלנו, תודה גם לאסף רפפורט שהיה טכנאי ההקלטה ותודה לאיל שינדלר שהביא לשידור.

שאול: וכמובן תודה מיוחדת לאמא שלי שהביאה אותי עד הלום, וחפרה לי על זה כל הדרך עד לשם.
הילה: אם אתם חושבים שיש לכם חישוב אחר שמוכיח מעל לכל ספק אם כדאי לקנות או לשכור דירה, כתבו לנו. אתם יכולים למצוא אותנו בעמוד פייסבוק שלנו שנקרא