אמיצי: שלום שאול אמסטרדמסקי

שאול: שלום אלון אמיצי. ושלום צליל אברהם.

אמיצי: אז מה עשיתם בפגרה?

צליל: רבתי עם אנשים בטוויטר. מה איתך אמיצי עשית משהו מעניין?

אמיצי: אני בזמן הזה הספקתי לחגוג 30.

צליל: מזל טוב! מה אתה מאחל לעצמך לגיל 30?

אמיצי: האמת שאני בדרך כלל לא מגלה מה אני מבקש אבל אני אספר לכם שהשנה, כשעמדתי מול העוגה, ועמדתי לכבות את הנר, התפללתי בליבי לדבר אחד… שלא יעלו לי את שכר הדירה.

שאול: כן זה כל מה שאתה רוצה בחיים האלה?

אמיצי: אתם ראיתם את מה שהולך פה. עליות מחירים בכל המדינה! אני גר בתל אביב ויש כאן אנשים שאפילו הכפילו את שכר הדירה שלהם בבת אחת!

שאול: זה מצחיק שאתה אומר את זה. כשאני הייתי בגילך החלום שלי היה שתהיה לי דירה משלי. 

אמיצי: ומה קרה בסוף?

שאול: בסוף מה שקרה זה שאני גר בשכירות. ולדעתי אני אגור בשכירות בעתיד הנראה לעין עד שאחד ההורים שלי… נו… לא מדברים על זה. 

צליל: כשאני הייתי בגילך האמת שהייתה לי דירה. מאז מכרתי אותה ועוד לא החלטתי אם אני רוצה לעלות שוב על הרכבת הזאת. כרגע אני איתכם בסירה המיטלטלת הזו של לשלם שכירות.

אמיצי: אני לא יכול אפילו לדמיין להיות בעלים של דירה. אני לא חולם על זה אפילו, זה לא בלקסיקון שלי. אני השלמתי עם העובדה שאני אגור בשכירות כל החיים. אבל מה שלא השלמתי איתו זה החרדה הזאת כל פעם לפני חידוש חוזה. את זה שביום אחד הבעלים של הדירה יכולים להעלות את שכר הדירה ואז זהו, זה לארוז, זה לחפש דירה אחרת, אולי אפילו בעיר אחרת. וגם אחרי שאני אמצא מקום חדש, עדיין אף אחד לא מבטיח לי שאני לא אתקל באותה בעיה שוב כעבור שנה.

צליל: אני חישבתי בפעם הקודמת שעברתי דירה שזו הפעם השביעית שאני עושה את זה כאדם מבוגר. השמינית כבר מעבר לפינה ומה אני אגיד לך - זה רק נעשה קשה מפעם לפעם. 

אלון: נשמע לי שזה הזמן ל-"השבוע בחיות כיס -". איך הגענו למצב שבו אנחנו צריכים לפחד בסוף כל חוזה?

צליל: האם יש שיטה אחרת? שיכולה לתת לנו וודאות ששכר הדירה לא פתאום יקפוץ בבת אחת?

שאול: מה הממשלה עושה עם הסיפור הזה? והאם היא צריכה לעשות משהו?

צליל: ואם כן, האם יש לה בכלל מה לעשות?

שאול: ואולי בעצם העלייה הזאת בלתי נמנעת ואין מה לעשות ויש היצע מוגבל ואתה פשוט מפונק?

אמיצי: אולי. מקבל. וגם.. האם אני אשאר בדירה שלי?

שאול: אמיצי אני רוצה להשמיע לך מישהו - הוא היה בבעיה די דומה לשלך.

 

יהונתן קלינגר, 43 עורך דין מתגורר ברמת השרון. גרתי בתל אביב מ-2004. הדירה האחרונה שלי הייתה באזור שנקין.  שילמנו שם בערך 4,500 שקלים לחודש, על דירה לא גדולה במיוחד, אני חושב 40 מטר, כשנכנסנו שכר הדירה היה 3,900. בהתחלה חתמנו לשנתיים וכל פעם בעל הבית העלה טיפה את שכר הדירה. ב-2017 החלטנו לחפש אלטרנטיבות, בין היתר כי שכר הדירה בתל אביב היה גבוה מדי. והתחלנו לחפש דירות מטופחות. והתחלתי לחפש ברמת השרון. ראינו את הפרויקט אביב שלי ברמת השרון ובאנו לראות. וחיפשנו סיבות לא לעבור! אז אנחנו החיים וחיי החברה והנוף שונה מהנוף התל אביבי. אבל יש שני דברים משמעותיים ששיכנעו אותנו -  הראשון שהיה מדובר בבניין חדש. והשני ההבטחה לשכר דירה שלא עולה. אנחנו פנימה 5 שנים. שכר הדירה שלי צמוד למדד אמנם אבל אני משלם מה ששילמתי ב-2017, שזה בכלל לא מבוטל.

 

אמיצי: שכר דירה. שלא עולה!

שאול: הממ המממ

אמיצי: אוקיי מה הקאצ'? איך זה משתלם לבעלים?

צליל: התשובה הקצרה היא שיש כאן התערבות ממשלתית. קלינגר גר בפרויקט של דירה להשכיר, חברה ממשלתית שהוקמה ב-2014 על ידי מי שהיה אז שר האוצר, יאיר לפיד. דירה להשכיר משווקת קרקעות של המדינה ליזמים במחיר מופחת בתנאי - שמי שקונה את הקרקע מחויב להקים פרויקט מגורים שבין רבע לחצי ממנו דירות בשכירות ארוכת טווח, כלומר חוזים לכמה שנים. שכר הדירה הראשוני נקבע לפי מחירי השוק, לפעמים עם הנחה, לפעמים בלי, והחוזה מפרט באיזה אחוז יעלה שכר הדירה בכל שנה. 

אמיצי: אוקיי אז איך לא נתקלתי בכאלה עד עכשיו כשחיפשתי דירות? כל הדירות שאי פעם הסתכלתי עליהן או שגרתי בהן היו של אנשים פרטיים. מישהי שירשה את הדירה מההורים או זוג שקנה לבן שלהם שעכשיו במקרה בלימודים בחו"ל.

צליל: זה באמת רוב שוק השכירות בארץ. יש כ-800 אלף דירות להשכרה שרובן הן של אנשים פרטיים, שכמו שאמרת יש להם כל מיני שיקולים משלהם. הם לא חברה שמתחייבת לספק לך מוצר, השנה הם קבעו את השכירות ככה, שנה הבאה אולי יכפילו, אולי יחליטו אפילו להעיף אותך כי הבן שלהם בסוף כן רוצה לגור שם. בישראל, בניגוד להרבה ממדינות ה-OECD אין כמעט פיקוח על שוק השכירות. אבל פעם זה לא היה ככה, בקום המדינה המצב היה הפוך באופן כמעט קיצוני למצב היום. חוק הגנת הדייר, חוק שהמדינה אימצה מהמנדט הבריטי, קבע בחוק שכר דירה מתחת למחירי השוק והפך את זה לכמעט בלתי אפשרי להעלות את שכר הדירה או לפנות דייר מהנכס. 

תקשיבו לזה - בעלי דירות מפגינים מול הכנסת נגד חוק הגנת הדייר. זה משנת 1971. 

 

ארכיון:

"קניתי בית גדול בנתניה, יש לי שם 15 דיירים, כולם עד אחד חיים ברווחה, רק בעל הבית שזה אני, פנחס סגל, אוסף את הכסף, חלק הגון נותן לממשלה בתור מסים, לי נשאר כמעט ולא כלום. כל ימי חיי עבדתי בשביל הפרזיטים האלה. מספיק לגזול אותי. אני דורש צדק. אני רוצה בחזרה את רכושנו. 

אחרי שבישראל ראו שהיצע הדירות יורד באופן משמעותי בגלל שאין לאף אחד רצון להיות בעל דירה בתנאים האלה, הם הסירו את רוב המגבלות. לכן בכמעט כל חוזה שכירות בארץ יש סעיף שאומר ש"חוק הגנת הדייר לא חל על חוזה זה". וגם הכותרת היא תמיד - חוזה שכירות בלתי מוגנת - משוק סופר-מפוקח זה הפך להיות שוק חופשי שבחופשיים.

אמיצי: וככה הגענו למצב ההפוך שמחירי השכירות משתוללים?

שאול: ככה גם הגענו למחאת האוהלים של 2011.

 

ארכיון מחאת האוהלים 

 

שאול: זה מה שהחזיר את הדיון על התערבות ממשלתית בשוק השכירות. כשיאיר לפיד נכנס לתפקיד שר האוצר ב-2013, "דירה להשכיר" החברה הממשלתית הזאת הייתה פרויקט הדגל שלו והתשובה למחאה על הדיור. היעד היה לתת אלטרנטיבה של שכירות מסוג אחר, אבל כדי שזו באמת תהיה אלטרנטיבה צריך מאסה גדולה של דירות. הנה היעד שלפיד הציב ב-2013. / הנה היעד שלפיד הציב ב-2013 - 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך תוך 10 שנים. 

 

ארכיון: יאיר לפיד
דירה להשכיר היא חברה ממשלתית שהוקמה במשרד האוצר כדי לבנות דירות להשכרה במחיר מפוקח לצעירים. זה מופיע במצע יש עתיד. זאת היתה התוכנית הגדולה של יש עתיד - לבנות 150 אלף דירות להשכרה תוך עשר שנים. בשיא אזורי הביקוש, מגדלי דירות להשכרה בזול!

 

אמיצי: זה היה כמעט לפני עשור. כמה דירות של דירה להשכיר יש היום?

 

נכון להיום דירה להשכיר מובילה 17 אלף יחידות דיור בכל רחבי ישראל. 

שאול: זאת ענבל דוד, מנכ"ל דירה להשכיר.

אמיצי: 17 אלף זה אחלה אבל זה לא… זה לא 150.

 

ענבל דוד:

אני הראשונה שאגיד שעוד לא הגענו ליעד ולכן לא ניתן לנוח על זרי דפנה. ולכן אנחנו קמים עם היעד הזה כל יום בבוקר והולכים איתה לישון בלילה.

 

אמיצי: אוקיי אני מבין שיש חסמים, מה שאנחנו קוראים לו בירוקרטיה, המכונה המסובכת והמפחידה הזו שגורמת לכל דבר פשוט לקחת מיליון שנה. אבל אין מישהו שיכול להגיד "די, עושים"? אין אפשרות שבהחלטת ממשלה יביאו איזה בולדוזר שידרוס קצת את הבירוקרטיה ויתחיל להזיז דירות?

שאול: האמת שעשו כל מיני דברים כדי שלדירה להשכיר יהיה יותר קל לפעול והיא לא תסתבך במלא בירוקרטיה. למשל ב-2014 ניתנה הוראת שעה להקים את הותמ"ל - הוועדה למתחמים מועדפים לדיור. זאת ועדה שקיבלה סמכויות מורחבות כדי לעקוף חסמים ולהתחיל לשחרר קרקעות.

אמיצי: אז מה השתבש?

שאול: שום דבר לא בדיוק השתבש. אבל גם הותמ"ל וגם רשות מקרקעי ישראל, הגוף האחראי על שיווק רוב הקרקעות של המדינה, שניהם בסוף כפופים לממשלה ולמדיניות שלה. וב-2015 התחלפה הממשלה, ויחד איתה, גם המדיניות.

 

ארכיון: משה כחלון על מחיר למשתכן

 

צליל: את יאיר לפיד החליף בכיסא שר האוצר משה כחלון. ואם ללפיד היה את "דירה להשכיר" - לכחלון היה את "מחיר למשתכן". ומחיר למשתכן שמה דגש על דירות למכירה, לא להשכרה. ובסוף דירה להשכיר נאלצה להילחם על הקרקעות לפרויקטים שלה אל מול הבן המועדף מחיר למשתכן.

 

ענבל דוד:

בסוף בסוף בסוף מי שמקבל את ההחלטה בישראל זה מקבלי ההחלטות. אנחנו בסוף הגורם המבצע ולא הגורם שמקבל את ההחלטות. ההחלטות מתקבלות ברמת השר ברמת ממשלה.

 

שאול: אגב זה גם קשור למבנה התמריצים שיש לפוליטיקאים. הפוליטיקאים רוצים לגזור את הסרט עוד בקדנציה שלהם. ולכן הם צריכים פתרונות שיעבדו לטווח הקצר. שכירות לטווח ארוך היא בהגדרה לטווח ארוך כלומר שמישהו מתישהו יגזור את הסרט ולכן זה פחות מעניין את שרי האוצר. 

 

ענבל דוד:
אני חושבת שכל השיח הציבורי בישראל הוא עסק במונחים של מכירה ובעלות על דירה וזה איזשהי קונספציה, יש שיאמרו מיסקונספציה שאומרת שזוג צעיר בישראל צריך להחזיק דירה בבעלות. וזה איזשהו סמל סטטוס, אני בעל דירה ולא שוכר. 

 

צליל: גם היום אנחנו עדיין רואים תוכניות כמו "מחיר מטרה" שמגרילה דירות לרכישה בסבסוד ממשלתי אל מול השכירות ארוכת הטווח של "דירה להשכיר". אבל ענבל לוי אומרת שהממשלה כן החזירה פוקוס מסוים לשכירות. עכשיו התכנית היא לשווק הרבה יותר דירות לשכירות לטווח ארוך בכל שנה.

 

ענבל דוד:
לשנת 2022 נקבע לנו יעד של עשרת אלפים יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. זה כמובן פרי מדיניות. מתוך הבנה עמוקה של מקבלי ההחלטות ששכירות ארוכת הטווח צריכה להיכנס במנות הרבה יותר משמעותיות.

 

אמיצי: מצד אחד באמת כל הכבוד שהגדילו את המספר, עשרת אלפים יחידות בשנה זה נשמע יפה ועסיסי יחסית ל-17 אלף יחידות שקיבלנו בעשור. זה כמובן בתנאי שזה באמת יקרה. אבל זה עדיין נשמע לי כמו טיפה בים. במיוחד כשבזמן הזה האוכלוסיה הולכת וגדלה - קצב הגידול בארץ הוא פי 8 מהממוצע ב-OECD - אז נשמע לי שדירה להשכיר לא תצליח להפוך את המגמה לבדה. אם באמת רוצים לראות שינוי מרגיש לי שגם המשכירים בשוק הפרטי צריכים ללכת לכיוון הזה של שכירות לטווח ארוך, לא?

שאול: זה נכון מאוד. אבל בשביל זה צריך שזה ישתלם להם. 

 

פאוזה מוזיקלית

 

שאול: אז הממשלה, הקודמת, רצתה שחברות נדל"ן גדולות יגדילו את ההשקעות שלהן בדירות להשכרה, וככה הן יגדילו את ההיצע באופן משמעותי. אבל לבנות דירות להשכרה זה עסק שונה מדירות למכירה, אפשר להגיד שזה ליותר "חזקים". בניגוד למכירת דירה, שם אתה מקבל את הכסף בבת אחת, כאן אתה מקבל את הכסף לאט לאט לאורך זמן. אבל יזמים שהם לא גופים גדולים לרוב צריכים להחזיר את ההשקעה שלהם מהר..

צליל: אז למה שחברת נדל"ן גדולה שרוצה רווחים, שורה תחתונה, תיכנס לבוץ הזה של השכירות ולגבות כל חודש ולתקן דברים לדיירים?

שאול: את זה כדאי לשאול מישהו מחברות הנדל"ן הגדולות.

 

שמי מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים. 

אמיצי: אפריקה ישראל מגורים הם אלו שפיתחו את הפרויקט הראשון של דירה להשכיר בגליל ים בהרצליה.

 

מיכה קליין:

אנחנו מצידנו נהנים משני דברים. הדבר הראשון הוא שגם לנו יש שקט. אנחנו יודעים כל שנה כמה נקבל מהפרויקט הזה. יחד עם זאת אנחנו רואים עוד דבר מעניין ונחמד לנו - העובדה שמחירי הדירות עולים ואנחנו לא נפרדים מהדירה. הדירה נשארת אצלנו לטווח של 20 שנה, אחרי 20 שנה אנחנו יכולים למכור את הדירה, אנחנו משערכים את זה משנה לשנה ונהנים משני נושאים. מהבטחה של תשואה שנתית קבועה יחד עם עלייה בערך הדירות.

 

שאול: אז מבחינתם זה נכס מניב, כלומר נכס שמניב הכנסה שוטפת. קצת כמו להשקיע במניות של חברות שמחלקות כל הזמן דיווידנדים. אבל מתישהו הם כנראה ירצו לפדות לא? כלומר למכור את הדירות.

 

מיכה קליין:
בסופו של דבר כשהתחלנו את הפרויקט הזה בגליל ים הערכנו אותו בכ-350 מיליון שקל שווי. היום אנחנו נמצאים נכון לדוחות שפרסמנו בשנה שעברה ב-580 מיליון שקל! ורק לאחרונה פרסמנו שקיבלנו הצעה מגוף לרכוש את הפרויקט הזה בכ-750 מיליון שקל. בסופו של דבר אם מתקבלת הצעה נסתכל עליה ואם היא אטרקטיבית נממש אותה.

 

צליל: בישראל יש תמריץ שאמור לעודד חברות נדל"ן להיכנס לתחום שכירות ארוכת הטווח בתמורה להטבות מס. זה חלק מחוק עידוד השקעות הון, אבל לא באמת הווה תמריץ רציני. בין היתר בגלל שהוא לא באמת הגדיר טווח ארוך, לפי החוק גם מי שמכר את הדירות שלו אחרי 5 שנים עדיין זכה להטבות המס המלאות. אז בחוק ההסדרים האחרון הממשלה החליטה לשנות את זה. והיא העבירה תיקון לחוק עם תנאים יותר קשיחים. למשל העלתה את אחוז הדירות להשכרה מכל פרויקט מ-50 ל-66 אחוזים, ואת תקופת העמדת הדירה בשוק השכירות מ-5 שנים ל-15 שנים.

אמיצי: פנטסטי. וזה תמרץ?

צליל: התשובה לזה קצת מורכבת. כי יש קאצ'

 

מיכה קליין:
חוק עידוד השקעות ההון הקודם התפוגה שלו מסתיימת בסוף 2023. סוג של הוראת מעבר כזאתי. והחל מסוף של 2023 זה חוק ההסדרים החדש. 

 

צליל: כלומר כרגע יש תקופת מעבר עד סוף 2023, בה גם החוק הקודם וגם החוק החדש תקפים, וכל יזם שרוצה הטבות מס יכול לבחור תחת איזה חוק הוא רוצה לפעול. לפי נתוני משרד הכלכלה, עד כה הוגשו 87 בקשות של יזמים על בסיס הנוסח הקודם של החוק. הנוסח החדש של החוק, הביא 2 בקשות בלבד. כלומר שבינתיים היזמים לא מסתערים לממש את ההטבות האלה ולבנות את הפרויקטים שהמדינה רוצה שהם יבנו.

אמיצי: אז באו לתמרץ אבל בסוף אף אחד לא הומרץ?

צליל: אי אפשר לדעת את זה בוודאות עדיין. החוק הקודם היה יותר "אהוד" במרכאות על ידי היזמים אבל ראינו שזה לא הוביל לגידול אמיתי בדירות להשכרה. החוק החדש באמת קצת פחות פופולרי אבל יש סיכוי גדול שבשנה הבאה, כשלא יהיו שתי אופציות אלא רק אחת, היזמים החזקים, אלו שמחפשים השקעות מניבות כאלה לטווח ארוך, כן ירצו עדיין לקבל איזשהם הטבות. 

אמיצי: ואז אנחנו נראה יותר שחקנים שמשחקים לטווח הארוך באמת. 

צליל: ייתכן. יש כאן אבל עוד גורם חשוב שעליו ייתכן שיקום ויפול הדבר. חברות נדל"ן צריכות הרבה מימון כדי להיכנס לפרויקטים כאלה לטווח הארוך. הגופים המוסדיים, כלומר בתי ההשקעות או חברות הביטוח הגדולות, הם מממנות עיקריות של פרויקטים כאלה בחו"ל. והכוונה גם לגופים בארץ כמו הראל, כלל, מגדל וכו'. הם משקיעים בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח בחו"ל. יש ביניהם גם אלו שמשקיעים בשכירות ארוכת טווח בארץ אבל בהיקפים נמוכים משמעותית.

אמיצי: כשפנינו לגופים הגדולים התשובה העיקרית שלהם הייתה "קודם שיהיה פה שוק". כלומר אנחנו בסוג של ביצה ותרנגולת, אנחנו צריכים אותם שיכנסו עם השקעות משמעותיות כדי שיהיה פה שוק שכירות ארוכת טווח, אבל לא יהיה שוק כזה אם הם לא יכנסו עם השקעות משמעותיות.

 

מעבר מוזיקלי

 

אמיצי: אוקיי אני רוצה להציע פה משהו אחר. מה אם שכירות ארוכת טווח היא לא באמת הפתרון?

צליל: זה שזה עדיין לא הגיע להיקף משמעותי לא אומר שזה לא עובד.

אמיצי: אבל מה אם גם כשזה כן יגיע להיקף משמעותי זה יעשה יותר נזק מתועלת?

שאול: זאת ההנחה שלך?

אמיצי: לא שלי, של רחל אלתרמן, פרופ' אמריטה בטכניון לתכנון ערים וחוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית. הנה מה שיש לה להגיד על הפתרונות של המדינה:

פרופ' רחל אלתרמן:
הרעל הגדול זה לסבסד בהון עתק של מיליארדים את החלום הזה של שכירות ארוכת טווח!!! כולם רוצים שכירות ארוכת טווח. יופי. אבל לא מדברים כמה זה ייקח בסבסוד מהכיס של כולנו כי הדיור לבנייה לשכירות ארוכת טווח הוא לא כלכלי בישראל, כמו ברוב המדינות, הוא לא כלכלי מבחינת השוק בלבד. 

 

אמיצי: כדי לשכנע יזמים להשקיע בפרויקטים של דירה להשכיר, המדינה נותנת הנחה על הקרקע. כדי לעודד אנשים להשכיר את הדירות שלהם לטווח ארוך בהטבות מס היא מפסידה כספי מיסים שהיא יכלה לגבות. כל הנחה בעצם היא סבסוד. 

 

פרופ' רחל אלתרמן:

בחוק ההסדרים האחרון העלו את הפטורים ממיסוי לחברות לפטורים עצומים! ענקיים! לאותן חברות שיבנו להשכרה ארוכת טווח. פלוס בחלקם יש גם סבסוד של הקרקע. אז בוא נראה מה היזמים מקבלים מזה. מקבלים המון כסף. כשבסוף לזכור, בסוף הקבלן מקבל גם את הקרקע ואת כל הבניין לבעלותו! או לבעלותה!

אז מדובר במאות אלפים. מאיפה הכסף הזה? מהבריאות ומהחינוך והנכים וכל דבר אחר. אז השאלה היא מה החלופה?

 

אמיצי: אבל גם אם אתה אומר "מצוין אני רוצה שהממשלה תשקיע כסף בפתרון משבר הדיור, זה ניצול טוב של כספי המיסים שלי", אז צריך להסתכל על כמה הכסף הזה יעיל. כמה עלה לממשלה לתת את כל ההנחות האלה וכמה דירות קיבלנו בתמורה? כמה זה באמת הוזיל כאן את הדיור?

צליל: אז אם לא דרך סובסידיות ממשלתיות איך אפשר לשנות כאן את השוק ככה שיהיו בו יותר חברות נדל"ן גדולות ושכירות ארוכת טווח - ופחות בעלי בית פרטיים עם קפריזות?

אמיצי: פרופ' אלתרמן טוענת שכרגע אנחנו דווקא נהנים מזה ששוק השכירות נראה כמו שהוא נראה.

 

פרופ' רחל אלתרמן:
קוראים לזה "משקיעים". זה לא מדויק. משום שהרבה אנשים לא בנו את הדירה או לא קנו את הדירה כדי שזה יהיה מקור הפרנסה שלהם לאורך זמן. שוק השכירות בישראל בקטע הזה הוא כמו שוק השכירות ברוב מדינות העולם ואני קוראת לזה שכירות מזדמנת. מה זה שכירות מזדמנת? הרבה מאוד מבעלי הדירות שמשכירים עושים את זה כי זה מתאים לאורך החיים. או קנו דירה ומחכים לאחרת ומחכים לה ומשכירים אותה או שמחכים לילדים עם הדירה ומשכירים אותה לטווח מסוים.  זה לא שזה הקריירה שלהם לקנות דירות. 

 

צליל:  אבל איך זה טוב לנו אם המחירים עולים כמו שהם עלו השנה?

 

פרופ' רחל אלתרמן:

המחירים היום במרכז הארץ גבוהים אבל בוא נסתכל קודם כל על כל הארץ. באזורים רחבים של הארץ, בעצם ברוב הארץ מבחינה גיאוגרפית דמי השכירות הם לא גבוהים. בוא נסתכל על זה אחרת. נסתכל על דמי השכירות אל מול ההשקעה של הבעלים. הרכישה של הנכס. 

 

אמיצי: אני מניח שלמאזינים שלנו קשה כמו שלי היה קשה לשמוע את פרופ' אלתרמן אומרת שדמי השכירות כאן הם יחסית לא גבוהים. הרי אם נכנס בפייסבוק לקבוצות של דירות בתל אביב אנחנו נראה שם מרתף עם ביוב זורם שמושכר ב-7000 שקל לחודש. אז איך זה לא רווחי? זה לא רווחי כי בסוף אתה מחלק את שכר הדירה השנתי, גבוה ככל שהוא יהיה, בכמה מיליונים שהדירה הזו עולה. נגיד קניית דירה בארבע מיליון, ואתה מקבל בשנה שכר דירה של ארבעים אלף, אז עשית אחוז אחד של תשואה. זה באופן הכי בסיסי ופשוט מבלי להיכנס להוצאות אחרות כמו למשל החזרי המשכנתא, שיכולים לעלות כשהריבית עולה, כמו מה שקרה השנה. וככה יוצא שבארץ התשואה, הרווח על השכירות, הוא בין 3 ל-4 אחוזים. שזה נחשב נמוך.

 

פרופ' רחל אלתרמן:
אם מסתכלים על זה אל מול השקעות אחרות, זאת לא בדיוק השקעה רבה. ואם ככה אפשר להגיד הפוך ששוק השכירות בישראל הוא בעצם מסובסד על ידי הבעלים עצמם. למה אנשים משכירים בעד שניים וחצי שלושה אחוז? כי ההון, הם מצפים שבגדול הם מצפים שההון ימשיך לעלות. זאת אומרת ההשקעה ההונית היא זאת שמרשה לבעלים להשכיר בעד שניים וחצי שלוש אחוז תשואה. 

 

שאול: אז בעצם מה שפרופ' אלתרמן אומרת שאנחנו נהנים משכירות נמוכה, יחסית. למה שהיא יכלה להיות. בגלל שבעלי הדירה הם לא עסק שמטרתו הכנסות משכירות. המטרה העיקרית של מי שקונה דירות להשכרה, כלומר להשקעה, היא לקנות את הדירה ולהנות מכך שהערך שלה בשוק יעלה - ואז למכור את זה ברווח. השכירות היא רק חלק משני בדבר הזה.

אמיצי: ובגלל שבעלי הבית לא בהכרח כבולים לטווחים ארוכים הם יכולים להרשות לעצמם להשכיר לתקופות מוגבלות, נגיד שנה שנתיים, במחיר יחסית נמוך. 

צליל: ומה קורה כשהתקופה הזאת נגמרת ומעיפים אותך?

 

פרופ' רחל אלתרמן:
אז השכירות המזדמנת היא הכי טובה - ולמה? כי היא כמו פופאפ. היא צצה באופן אקראי ובכל רחבי הארץ אבל היא צצה בכמויות גדולות. יש הרבה אנשים שבזמן מסוים באורך חייהם רוצים או מתאים להם להשכיר דירה. אז כן זה מפוזר וזה בא גם בעיתות שמתפזרות סטטיסטית. ככה די אפשר לעשות לזה מעין אלגוריתם כזה שאומר וואלה יש לנו שירות של שכירות מזדמנת ברחבי העולם, דבר שהשוק יוצר ודבר עם היד האנונימית וזה מצוין. 

 

צליל: טוב אז הכל אחלה, המחירים ימשיכו לעלות, היצע הדירות לא יגדל באופן משמעותי ותמיד נהיה חסרי אונים מול בעלי הבית בסוף החוזה?

אמיצי: תמונת מצב קצת קודרת. אבל פרופ אלתרמן מציעה גם פתרונות.

 

פרופ' רחל אלתרמן:

 מה שאני מאוד אוהבת זה להשתמש בפתרונות מיסוי לשכירות המזדמנת. יש לנו בעיה אבל. יש מיסוי מאוד נמוך לשכירות המזדמנת. 

 

אמיצי: 5,196 שקל בחודש זהו הרף המינימלי מעליו נדרשים בעלי הדירות לשלם מס הכנסה על שכר דירה, מס שיכול להגיע אפילו ל-30 אחוז. אבל בפועל אין שום רישום של שכר דירה בישראל. כדי שמס הכנסה ידעו שאתה גובה יותר מרף הפטור אתה צריך ממש להגיד להם. ולא כולם אומרים. וגם תמיד אפשר לעשות טריקים נחמדים כמו לגבות דמי תיווך או למכור ריהוט, או כל דרך אחרת לקחת כסף מבלי לקרוא לזה שכר דירה.

 

פרופ' רחל אלתרמן:

קודם כל איך אוכפים את זה? כל חוזה שכירות צריך להיות רשום. מדברים הרבה שנים במדינה על רישום שכירויות. זה הדבר שהכי קל לעשות. כל אחד מאיתנו משנה את המים והארנונה והחשמל וזה לא קשה לייצר את המינימום. קודם כל, דווחו על השכירות! וזה המדינה צריכה לטרוח, תייצרו רישום שכירויות. יש לנו רישום של העברת נכסים על כל דבר ואין כמעט מתחת לראדר העברת נכסים, אין שוק שחור כמעט. הולכים לרשם ורושמים את המקרקעין. צריך רשם שכירויות. מכאן יוצאים לדרך. מכאן אפשר לעשות הרבה דברים, אפשר לעשות מיסוי שישמש כתמריץ. אז אתה יכול לקבל פטור מלא או פטור חלקי תמורת הטובין שאתה נותן בחוזה. אם אתה עושה כשמכיר חוזה לחמש שנים…אתה מקבל פטור חלקי. חוץ מזה אפשר לעשות בקרה רכה, דרך העיריות ובעיקר הרשתות החברתיות. חברה איפה אנחנו? אנחנו במדינת הוואטאפ והרשתות החברתיות. להתחיל לעשות אתרים, עיריית תל אביב קדימה! קחו תקימו אתר שבו הסוחרים מדווחים על המשכירים, אומרים מה היה ונותנים צ'ופרים! תעשו כעירייה גם, תתנו בעצמכם דירוג. 

 

שאול: יש אבל עניין אחד בנוגע לקטע הזה עם המס. זו גם הסיבה ששר השיכון והבינוי זאב אלקין התנגד להקמת מנגנון רישום שכר דירה בחוק ההסדרים האחרון. יש סבירות לא מבוטלת  שאם בעלי הדירות באמת יצטרכו לשלם את המס שהם חייבים, הם יגלגלו לפחות חלק ממנו לשוכרי הדירות. זה קצת כמו כששיפוצניק אומר לכם מה המחיר עם קבלה ומה המחיר בלי קבלה.

אמיצי: כן, זה מאוד מאוד אפשרי. ולכן פרופ אלתרמן גם אומרת

 

אין פתרונות קסם, אי אפשר שכולם יגורו בזול בתל אביב. אבל ברגולציה אפשר לעשות, וצריך רגולציה קלה. צריך גם את החינוך לרגולציה הזאת. ששני הצדדים, לאט לאט, כשיש יותר אתרים ויש יותר רישומים, ויש יותר עידודים ויותר צ'ופרים, ויש יותר רשתות, אז אנשים מתחילים בציפיות. ומה זה שוק? שוק  זה תמיד ציפיות בין שוכר ושוכרת. תמיד זה ציפיות. וכאן להתחיל. ולא בעשרה קילו… נדבר בעברית טובה…לבום גדול של עשרה קילו בום על הראש של חקיקה שלא מתאימה לנו. 

 

אמיצי: לפני שאנחנו מסיימים אני רוצה לשאול אתכם משהו. חשבתי על זה לאורך הפרק ששכירות ארוכת טווח זה קצת כמו ביטוח.

שאול: תסביר

אמיצי: בסוף יש סכום כלשהו שאני מוכן לשלם, למשל שכירות התחלתית גבוהה יותר, כדי שיהיה לי וודאות. עכשיו לכל אחד זה בטח סכום אחר. אז אני שואל אתכם, כמה אתם הייתם מוכנים להוסיף לשכר הדירה שלכם עכשיו כדי שתדעו בוודאות שהוא לא יעלה בטירוף בעוד שנה שנתיים? יש לכם סכום בראש?

שאול: כן

צליל: אני יכולה לחשוב על מספר. אני מניחה שנגיד 5% משכר הדירה. וכמה אתה היית משלם, אמיצי, בשביל ראש שקט?

אמיצי: יש לי מספר. אני לא אגיד אותו בקול. אבל אולי אני אגיד את המספר הזה לבעלת הבית שלי, עכשיו כשאני אעשה את השיחה המפחידה הזאת כדי לחדש את החוזה. ואם היא תסכים אז אולי שנה הבאה אני כבר לא אפחד.

אתם האזנתם לחיות כיס. העורכת שלנו היא נעה בן הגיא. עורך הסאונד הוא אסף רפפורט. סייע בעריכה נועם ברלחיס. לכל הפרקים של חיות כיס אפשר להאזין בכל ישומוני ההסכתים וביישומון כאן. תודה לכם צליל אברהם ושאול אמסטרדמסקי, חברי המערכת. ותודה לכם שהאזנתם.