זכיתם בדירה חדשה בהגרלה הגדולה של הדירות? מזל טוב! בטח זכיתם בדירת ארבעה חדרים. איזה ארבעה, בטח הלכתם על חמישה. אולי אפילו שישה כי כבר נותנים הנחה. אז זהו, שהסיפור הזה של הדירות הגדולות זה חלק מהבעיה.
נכון שכל הזמן מוכרים לכם שמחירי הדירות בישראל עולים ועולים ועולים כי יש פה בעיית היצע? אז זהו, שזה לא מדויק עד הסוף. יש פה בעיית היצע של דירות מסוג מאוד מסוים. בין שליש לשני שלישים ממשקי הבית בישראל, תלוי באיזו רשות מקומית, הם משקי בית קטנים, של נפש אחת או שתיים. אלה יכולים להיות רווקים, או זוג צעיר בתחילת דרכו בלי ילדים, או אולי כבר זוג מבוגר שהילדים מחוץ לבית. אלה אנשים שלא בהכרח צריכים לגור בדירה נורא גדולה.
העניין הוא שאנחנו בונים בעיקר דירות מאוד גדולות. תראו נתונים שאסף יוגב שרביט. בין 2009 ל-2021 רוב מוחלט של הדירות שנבנו בישראל הן דירות של ארבעה, חמישה, שישה חדרים ויותר. איפה כל הדירות הקטנות? חדר אחד, שניים, שלושה - אלה מיעוט שבמיעוט שבדירות החדשות שנבנות.
ולמה זה חשוב? אנשים שנמצאים בתחילת החיים שלהם היו יכולים לקנות דירה, אפילו באזורי ביקוש, במחיר סביר יחסית אם היא דירה קטנה של חדר, שניים, שלושה. אולי בלי מרפסת, אולי בלי חניות. זה היה מוריד את המחיר אבל זה לא המצב.
אנחנו בונים בעיקר דירות גדולות במחיר גבוה. היצע הדירות בישראל פשוט לא מגוון מספיק. למה זה קורה? זה קורה בגלל שיש שני גופים עיקריים שמרוויחים מזה - הקבלנים והרשויות המקומיות. הקבלנים מעדיפים לבנות דירות גדולות כי הם מרוויחים עליהן יותר.
העלות השולית של עוד מטר נוסף היא זניחה והרשויות המקומיות מעדיפות לתת היתרי בנייה לדירות גדולות, משום שכך הם מושכים אוכלוסייה חזקה יותר, שיכולה לשלם יותר ארנונה ואולי גם צורכת פחות שירותים.
בקיצור, אם אנחנו רוצים לפתור את בעיית מחירי הדירות, אנחנו צריכים לחזור למה שעשינו פעם. לבנות דירות יותר קטנות ויותר מגוונות, שיהיו יותר פתרונות ליותר אנשים, במקום להגביר את הלחץ על הדירות הגדולות והיקרות. אז בפעם הבאה שמוכרים לכם שבעיית מחירי הדירות זה בעיה של היצע, תזכרו שמוכרים לכם את ההיצע הלא נכון.
